□ 常鹏翱
不动产登记制度以不动产为对象，是界定物权归属、守护民生福祉、保障交易安全、维护市场秩序的关键法治安排。中国社会科学院学部委员孙宪忠一直密切关注不动产登记的法律制度建设，早在20世纪90年代就提出统一不动产登记的观点并加以深刻论述，此后不断丰富和深化有关探讨。孙宪忠主编的《不动产登记立法研究》一书（中国社会科学出版社2026年3月出版）是这方面的最新研究成果。该书立足我国现实情况，以全国人大代表立法议案为核心载体，系统呈现了不动产登记法的理论根基、实践发展与制度构建。该书贯通法思想、法技术与法感情三大维度，逻辑严谨、内容翔实，兼具理论深度与实践价值，为我国不动产登记法的制定提供了系统的参考方案。
法思想上的正本清源
长期以来，理论界和实务界对不动产登记的定位不清，以致出现不少认知偏差，如把不动产登记视为行政机关的管理手段，导致实践中与不动产权属有关的民事诉讼和行政诉讼的关系晦暗不明，裁判分歧频发。《不动产登记立法研究》以民法原理为科学根基，结合立法、司法、行政与交易实践，在法思想维度上清晰地阐释了不动产登记的核心逻辑，为立法奠定了科学的理论基础。
首先，不动产登记法是我国社会主义法律体系的必要一环，具有独立的法律地位。有观点认为不动产登记是不动产物权、法院强制执行等制度的配套机制，不具有独立性，用低层级的法规、规章甚至规范性文件调整即可，没必要专门立法。《不动产登记立法研究》明确指出，不动产登记是保障财产权、促进市场经济、完善国家治理的重要制度，而《不动产登记暂行条例》等既有规范位阶低、内容简略、过渡性明显，既无法适配民法典等法律要求，也不能有效满足实践需求，制定专门的不动产登记法，是填补我国法制空白的必然选择。事实上，不动产登记法确已纳入最高立法机关的立法计划。
其次，不动产登记法的理论内涵丰富，实践特色突出，必须进行体系构建，防止立法碎片化。基于此，《不动产登记立法研究》既广泛借鉴德国、日本等大陆法系成熟立法经验，又深度挖掘和汲取本土实践智慧，关注我国成功经验，追溯“鱼鳞图册”等历史传统，把物权公示、程序正当等核心原理与我国国情有机融合，构建起科学合理、严谨致用的不动产登记理论体系，为不动产登记法提供了坚实的学理支撑。
再次，不动产登记的内在核心是为不动产物权提供法定公示方式，而非成为管理不动产的行政手段。《不动产登记立法研究》指出，不动产登记簿是物权归属与内容的法定依据，其核心功能是对外公示权利、保障交易安全，而非用行政手段来干预民事权利。这一定位从根本上剥离不动产登记的过度行政化色彩，将其从行政管控思维拉回物权公示的法治本源，使不动产登记回归民事权利保护的范畴。
最后，坚守物权与债权的区分，坚守物权变动的原因与结果的区分，坚守不同类型物权变动的区分，并据此赋予不动产登记应有的法律效力。《不动产登记立法研究》强调，合同生效仅产生债权效力，不动产登记完成才发生物权变动效果；在非基于法律行为的物权变动等情形下，必须纠正“不登记即无权利”的片面认知，充分保护真实权利人的合法权益。
法技术上的制度建构
在长期研究和充分调研的基础上，围绕立法的使命任务，针对实践的痛点难题，《不动产登记立法研究》提供了“不动产登记法学者建议稿”这一核心成果，共计127条，结构完整，逻辑严密，覆盖了登记机构、登记簿、登记程序、权利登记、法律责任等不动产登记全域事项，在法技术维度上完成了制度建构。
首先，贯彻民法典第二百一十条有关“国家对不动产实行统一登记制度”的规范要求，以“统一登记”为根本指引，进一步推进登记依据、登记机构、登记簿册、登记程序和登记效力的全面统一，确保全国登记标准一致，有效解决跨区域登记、权利冲突等现实问题。
其次，全面吸收不动产登记的既有成功经验，坚守依申请登记、一体登记、属地登记等基本原则，优化登记程序，确立“形式审查为主、实质审查为辅”的审查模式，细化首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等常规程序，规范预告登记、更正登记、异议登记、查封登记等特殊规则，构建科学的制度体系。
再次，顺应现代财产权利多元化发展的趋势，适度扩展不动产登记的对象范围。针对民法典新增的居住权，专节设置登记规则，为居住权的现实生命力提供牢固支撑。拓展可登记权利范围，将长期租赁权、不动产信托等纳入登记体系，破解实践治理难题。
复次，回应信息时代的技术发展，兼顾登记效率和信息安全。专章规范电子化登记，明确电子登记簿与纸质簿册具有同等法律效力，引入区块链存证、异地备份等措施来保障数据安全。建立分级查询、信息脱敏制度，平衡登记公示功能与个人信息保护。
最后，完善法律责任与救济机制，建议设立不动产登记赔偿基金，并明确登记机构与当事人的责任边界，化解长期以来登记错误赔偿难、追责乱的问题。
法感情上的民生为本
孙宪忠长期担任全国人大代表，特别关注百姓最关切的住房、产权、交易安全等现实问题，通过立法议案等方式践行以人民为中心的法治理念。与此一脉相承，《不动产登记立法研究》在法感情维度上以民生为本，这正是贯穿全书的灵魂主线。说到底，不动产登记事关人民群众安居乐业，与千家万户的财产权益息息相关，不动产登记法必须切实保障民众的不动产权利，以维护社会公平正义，促进市场经济健康运行，只有这样，不动产登记法才能真正走入民心、服务民生。
首先，摒弃部门立法局限，剥离不动产登记制度的行政管控色彩，尊重当事人意思自治，使申请成为启动登记并限制登记机构审查范围的主要机制，让登记成为保障民事权利的重要手段。
其次，通过科学合理的程序设计，确保不动产登记与真实权利状态保持高度一致，从根源上消除因登记错误产生的无权处分行为，让民众对自己的不动产物权更安心，切实维护不动产交易安全。通过异议登记、更正登记、赔偿责任、赔偿基金等制度设计，尽力消除登记错误的隐患，充分赔偿权利人的损失，使登记行为更有序，切实保护不动产物权人的合法权益。
再次，聚焦民众最关心的商品房买卖交易安全问题，提供有力的制度工具，如强化预告登记效力，有效防范“一房多卖”等风险，保护购房者的合法权益。
复次，高度关注农村不动产权利保护，对集体土地所有权、宅基地使用权、土地承包经营权等农村物权登记作出专门规范，保障农民核心财产权利，助力乡村振兴。
最后，针对继承、遗赠、监护等特殊情形，在有效保护权利的同时，科学合理地简化不动产登记程序，降低群众办事成本。
总的说来，在我国全面推进法治建设、强化财产权保护的时代背景下，《不动产登记立法研究》是一部里程碑式的力作。在法思想维度上，它厘清了不动产登记制度的核心逻辑；在法技术维度上，它构建了具有科学性、操作性、前瞻性的制度体系；在法感情维度上，它以民生为本，守护了人民群众的不动产权益。在我国不动产登记从“暂行条例”迈向“专门法律”的路上，《不动产登记立法研究》不仅对于正确理解不动产登记制度、解决相关现实问题具有明显指引作用，更为不动产登记法立法提供了系统的参照范本，能为我国产权保护制度的完善提供重要支持。
（作者系北京大学法学院教授）
2026年11月08日
