以司法建议推动预售资金监管体系升级

□ 本报记者　　邓 君
□ 本报通讯员 陈尤海 李俏薇
　　
　　“针对贵院提出的司法建议，我局将逐条逐项对照自查，进一步健全完善商品房预售资金监管制度，切实以制度刚性保障购房群众合法权益。”近日，广东省梅州市住房和城乡建设局向梅州市中级人民法院复函，明确回应司法建议落实方向。
　　这份满载民生期待的复函，标志着梅州以司法建议为纽带、推动商品房预售资金监管体系升级的治理实践正式落地。
个案破题
　　司法建议的精准靶向，源于一起揭露监管盲区的商品房预约合同纠纷。
　　2022年12月，刘某相中某楼盘后，向一家第三方公司充值百万元“会员费”，随后与房地产开发企业签订《商品房认购协议》，约定定金交付后协议生效，双方需在7日内签署正式商品房买卖合同并结清全款。然而，房地产公司迟迟未履行签约义务，多次协商无果后，刘某向法院提起诉讼，请求解除认购协议并返还全部款项。
　　庭审中，房地产公司抛出关键抗辩：“未收到定金，认购协议不生效。”这一主张让案件陷入僵局。
　　承办法官并未止步于表面证据，而是沿着资金流向与企业关联关系抽丝剥茧，最终发现核心症结——房地产公司与收取“会员费”的第三方公司实为同一实际控制人。更值得警惕的是，该第三方公司发行的会员卡，除涵盖日常消费权益外，明确绑定案涉楼盘的购房优惠与优先选房权，这一特殊设定，恰好解释了刘某提前大额充值的合理性。
　　进一步调查证实，房地产公司当时尚未取得商品房预售许可证，为规避监管提前回笼资金，遂通过关联公司以“购房优惠”为诱饵，诱导购房者充值“会员费”，实则变相收取购房款。
　　法院经审理查明事实后，依法认定该“会员费”具备购房款性质，判决解除认购协议，判令房地产公司返还刘某全部款项并支付相应利息。
　　案件尘埃落定，但背后暴露的商品房预售资金监管漏洞，引发梅州中院的深度思考：个案的公正裁决只能救济个体权益，要从根源上防范同类纠纷，必须推动监管体系的系统性完善。
靶向施策
　　以该案件为切入点，梅州中院系统梳理近两年辖区内商品房预售合同纠纷案件，发现此类纠纷存在突出问题：部分房地产企业通过拆分收款等方式规避预售资金监管；少数企业违规挪用监管资金，导致项目建设资金链断裂；个别项目因资金监管缺位陷入停工烂尾，进而引发群体性维权事件，影响社会稳定。
　　“监管未实现闭环、拨付审核机制不够严密、违规处罚力度不足、跨部门协同治理效能未充分释放。”针对这些深层次问题，梅州中院在充分走访住建、金融监管等部门，调研房地产行业现状后，向梅州市住建局发出专项司法建议，明确提出4项核心举措：构建预售资金全流程闭环监管体系，确保资金“专款专用”；升级资金拨付审核机制，细化拨付节点与核查标准；加大违规行为惩戒力度，提高违法成本；健全跨部门协同治理机制，形成监管合力。
　　司法建议发出后，梅州市住建局迅速响应，将建议落实与行业专项整治深度融合。一方面，优化升级商品房预售资金监管系统，将定金、首付款、按揭贷款等全部购房款项统一纳入监管范畴，实现监管账户信息实时调取、资金流向动态追踪、异常交易快速预警；另一方面，搭建预售资金监管公众查询平台，向购房人开放监管账户资金余额查询服务，以公开透明强化社会监督。同时，完善“双随机、一公开”跨部门联合抽查制度，扩大核查范围、细化违规情形认定标准，对挪用监管资金、违规拨付等行为依法从严从重处罚，形成有力震慑。
系统防控
　　在行政监管持续发力的同时，梅州中院同步出台《梅州法院关于全流程实质化解房地产涉众纠纷的若干意见》，搭建府院联动风险双向预警平台，构建起“司法审判+行政监管+风险预警”的全链条治理模式。
　　通过该平台，法院在审理房地产纠纷案件中发现的资金异动、项目停工、违规销售等风险隐患，将第一时间向住建、自然资源、金融监管等部门发出预警；行政机关在日常监管中发现的行业普遍性问题、重大风险线索，也将及时反馈法院，为司法裁判、规则指引提供实践参考。这种“双向奔赴”的协同机制，打破了司法与行政的监管壁垒，实现了从个案处置到源头治理、从被动应对到主动防控的转变。
　　“司法建议不是‘一送了之’，而是撬动社会治理的法治杠杆。”梅州中院相关负责人表示，下一步将持续深化府院联动，跟踪督导司法建议落地见效，不断完善房地产市场监管规则，以法治力量护航房地产市场平稳健康发展，让人民群众在每一起司法案件中感受到公平正义。