按市场化法治化原则做好房地产金融服务

　　□ 本报记者 李立娟
　　
　　为保障购房人合法权益，满足房地产合理融资需求，促进房地产高质量发展，国家金融监督管理总局会同相关部门改革完善房地产融资制度，近日印发了《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》。上述办法分别明确了商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等方面管理要求。
　　国家金融监督管理总局有关司局负责人表示，形成适配房地产发展新模式的融资制度，保障购房人合法权益，满足房地产合理融资需求，促进房地产高质量发展。
　　下一步，金融监管总局将会同相关部门指导银行业金融机构落实好相关办法，提供与房地产发展新模式相适应的金融支持和服务，推动房地产高质量发展。
个人住房贷款期限最长不超过40年
　　《个人住房贷款管理办法（试行）》旨在配合推进商品住房销售制度改革，助力构建房地产发展新模式，更好满足现房销售和预售模式下的个人住房贷款需求。
　　该办法合理调整贷款发放时点、适当优化收入偿债比上限要求、延长贷款期限上限，既维护购房人合法权益，又更好地满足居民刚性和改善性住房需求。
　　具体来说，贷款人应当着重考核借款人还款能力，根据当地房地产市场情况、借款人收入和债务状况等因素，合理设定借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限和月所有债务支出与收入比例上限，其中月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含60%）。
　　同时，贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年。
　　上述有关司局负责人表示，从安全性看，将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案，并要求加强贷款全流程风险管理，有利于从根本上保障购房人合法权益。
　　从可得性看，适当优化收入偿债比例上限要求，延长贷款期限上限，有助于合理提升购房人贷款能力，提供更多贷款方案供购房人选择。
　　从经济性看，为二手房交易做出“带押过户”等便利性安排，有助于降低房屋交易成本，更好满足改善性住房需求；同时要求银行业金融机构强化第三方合作机构管理，防止非法贷款中介侵害购房人合法权益。
　　该办法与中国人民银行、金融监管总局联合发布的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》保持一致。中国人民银行有关部门负责人介绍，该意见与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。
满足商品住房开发合理融资需求
　　《商品住房开发贷款管理办法（试行）》指导银行业金融机构按照市场化、法治化原则，以项目为中心，采取主办银行模式，满足商品住房开发项目合理融资需求。
　　上述有关司局负责人介绍，该办法要求银行业金融机构合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险。
　　据了解，该办法明确贷款用于开发、建造向市场销售、出租等用途的商品住房项目。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款不得跨项目使用，不得用于缴纳土地出让金及相关税款、项目分红、其他投资等。
　　此外，为与销售制度中预售、现售项目的建设销售周期相匹配，该办法设置了差异化的贷款期限要求，适度拉长现售项目贷款期限。
　　上述有关司局负责人表示，该办法还与“白名单”机制相衔接，依据办法发放的贷款，对应的商品住房开发项目纳入“白名单”项目管理，让“白名单”政策惠及更多商品住房开发项目。
实现对房地产开发等全周期金融支持
　　城市是现代化建设的重要载体，人民幸福生活的重要空间。
　　本次公布的“5个办法”中，《城市更新项目贷款管理办法（试行）》旨在指导银行业金融机构增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性，助力高质量推进城市更新。
　　该办法明确了金融机构开展城市更新项目贷款业务的基本原则，细化了准入条件、贷款用途、还款来源、资金管理等要求。
　　上述有关司局负责人表示，该办法指导金融机构设立专门的“城市更新项目贷款”品种，合理确定贷款额度、期限、利率和担保措施，增强金融服务城市更新的精准性、适配性和有效性。同时，鼓励金融机构发挥自身优势，在把控好风险的前提下，根据城市更新项目特点设计综合金融服务方案，加大对城市更新项目的金融支持力度。
　　此外，《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》坚持服务实体经济、风险可控和落实投资者适当性管理等原则，通过明确展业规则、强化专业能力建设、加强投资者保护等要求，促进信托公司更好发挥自身特色优势开展房地产领域信托业务。该办法有利于推动信托公司面向房地产业规律特点，健全管理机制、履行受托职责、提升服务水平。明确信托公司房地产领域相关业务的定义、分类和展业原则，对资产管理信托在强化自主尽职调查、集中决策、项目管理等方面细化提出要求，同时对投资非标准化资产提出专门要求。对资产服务信托在信托目的合法性、财产真实性、权利义务清晰性等方面细化提出要求。
　　《商业地产贷款管理办法（试行）》明确了商业地产开发、购买和运营等阶段的贷款要求，支持商业地产市场平稳健康发展。
　　业内人士表示，上述办法全面落实房地产发展新模式各项要求，立足房地产市场形势和未来发展方向，指导银行业金融机构按市场化、法治化原则做好房地产金融服务，实现对房地产开发、建设、销售、运营等全周期金融支持。