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人大视窗
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□ 本报记者 朱宁宁
物业管理在现代社会中扮演着至关重要的角色，已深度融入亿万家庭的日常生活。完善物业管理制度、提升物业服务水平，始终是全国人大代表关注的焦点。近年来，多名代表深入一线调研，倾听多元声音，积极建言献策，全国人大常委会将“大力实施物业服务质量提升行动”确定为2025年重点督办建议。
如何推动物业管理从“管秩序”向“优服务”转型，让“家门口的幸福”落地生根？《法治日报》记者近日邀请全国人大代表、重庆市律师协会常务副会长、北京大成（重庆）律师事务所董事局主席陈友坤，全国人大代表、江苏金峰水泥集团有限公司总裁徐云飞，全国人大代表、沈阳大学体育学院教授李晓霞，全国人大代表、振德医疗用品股份有限公司绍兴工厂制造三车间主任孟红娟，从制度建设、业主自治、老旧小区管理等维度，提出建议破解物业治理困局。
陈友坤：
划清权责斩断物业双重收费乱象
大量物业纠纷案件中，最让业主无奈的，是“权责不清、收费不明”的乱象。不少物业公司物业费用收取不透明，特别是在设施维护、安保响应、环境保洁等核心服务领域，存在“重收费轻服务”的现象。
值得注意的是，不少物业公司将电梯广告、车位出租等公共收益占为己有，形成“双重收费、多重获利”的畸形盈利模式。究其根源，跟当前物业收费普遍采取既按公摊面积收取基础物业费，又对业主专有部分收取增值服务费的“双轨制”收费模式直接相关。这不仅违反民法典的相关规定，而且构成对业主财产权的实质性侵害。
只有用清晰的规则划清权责边界，才能让业主明明白白消费，让物业公司踏踏实实服务。我建议按照“公正合理、质价相符”的原则，确定物业服务等级和收费指导标准，明确物业费收取范围，加大对物业侵害业主财产收益的打击力度。在一个合同周期内，要对物业公司的涨价次数、涨价幅度等进行严格限制，避免物业公司低价中标后再“坐地起价”。
徐云飞：
降低门槛破解成立难决策难困境
成立业主大会、选出业主委员会对小区实行自治，是民法典作出的顶层制度设计，也是业主维护自身合法权益、提高居住品质、推动小区和谐发展的重要途径。
但我在调研时发现，业主大会、业主委员会成立难，已成为制约小区治理的“老大难”。有的物业公司为了逃避监督，通过各种手段阻碍业主委员会成立。有的物业公司甚至通过小区业主微信群等网络工具监控小区舆情和业主议题，阻碍业主大会、业主委员会组建，以此操控管理小区。
民法典规定，业主共同决定事项需“由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。但是，“双三分之二”的参与要求，在实际操作中往往较难实现。
针对这些困境，我建议通过修法降低业主参与比例要求，并重新构建物业管理制度，结合我国“大型小区多、业主分散”的特点，将排水、消防等涉及公共安全的服务明确由政府承担。
李晓霞：
健全制度避免老旧小区乱象复现
近年来，随着城市更新、老旧小区改造等惠民工程实施，老旧小区的地下管网、道路设施、美化绿化等进行了批量大规模改造，居民生活环境得到大大改善。但由于老旧小区的物业公司一般是小型物业公司，管理水平低、制度不完善、行为不规范、服务质量差，导致老旧小区改造后又变回“脏乱差”。
我建议，一方面，全面清理现有物业公司，尤其是整顿手续不合规、服务不规范、服务质量差、业主不满意的老旧小区物业公司，让广大居民享受到优质物业服务。另一方面，进一步完善物业管理制度，简化业主委员会成立流程，让业主能真正监督物业。此外，构建政府有关部门、物业公司、业主委员会共同参与的矛盾纠纷协商化解机制，搭建物业公司与小区业主的日常沟通平台，着力推进小区物业管理规范化、公开化，增进小区业主对物业公司的信任与支持。
总之，只有让物业公司规范起来、业主参与进来、政府监管到位，才能避免老旧小区改造后反弹，让好环境一直维持下去。
孟红娟：
加强治理提高老旧小区管理水平
我十分关注老旧小区的治理问题，为此专门进行了调研，发现了几个突出问题：一是居民主体意识弱，不少老旧小区居民抗拒花钱购买物业管理服务，拒交物业费现象非常普遍。二是自治管理水平相对落后，老旧小区业主委员会正常运行的非常少，业主共同决定制度未得到有效贯彻执行。三是长效管理机制还未建立。一些老旧小区采取社区每年收取少量卫生费或业主交纳较低标准的物业管理费的方式，导致单项改造成果未能有效保持，设施老化破旧，维护成本高，事故隐患多，物业管理主体负担沉重。
结合这些问题，我认为，首先要分类推进专业物业管理，按条件把小区分为ABC三类，A类成熟小区组建业主委员会，聘请专业物业公司，B类开放式小区打包管理，C类相对管理较差的小区先由政府托管再推向市场，实现全覆盖。其次要拓宽服务空间，借城市更新补建物业用房和经营性用房，建“邻里中心+”养老、购物等服务。最后要破解资金难题，既吸引商业业态和资本进来，也挖掘小区资源建停车场、照料中心等增加收入。
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| 实现安居，物业治理如何破局？
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| 四位全国人大代表献策物业管理制度完善与服务升级
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| （ 2026-01-27 ） 稿件来源： 法治日报人大视窗 |
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□ 本报记者 朱宁宁
物业管理在现代社会中扮演着至关重要的角色，已深度融入亿万家庭的日常生活。完善物业管理制度、提升物业服务水平，始终是全国人大代表关注的焦点。近年来，多名代表深入一线调研，倾听多元声音，积极建言献策，全国人大常委会将“大力实施物业服务质量提升行动”确定为2025年重点督办建议。
如何推动物业管理从“管秩序”向“优服务”转型，让“家门口的幸福”落地生根？《法治日报》记者近日邀请全国人大代表、重庆市律师协会常务副会长、北京大成（重庆）律师事务所董事局主席陈友坤，全国人大代表、江苏金峰水泥集团有限公司总裁徐云飞，全国人大代表、沈阳大学体育学院教授李晓霞，全国人大代表、振德医疗用品股份有限公司绍兴工厂制造三车间主任孟红娟，从制度建设、业主自治、老旧小区管理等维度，提出建议破解物业治理困局。
陈友坤：
划清权责斩断物业双重收费乱象
大量物业纠纷案件中，最让业主无奈的，是“权责不清、收费不明”的乱象。不少物业公司物业费用收取不透明，特别是在设施维护、安保响应、环境保洁等核心服务领域，存在“重收费轻服务”的现象。
值得注意的是，不少物业公司将电梯广告、车位出租等公共收益占为己有，形成“双重收费、多重获利”的畸形盈利模式。究其根源，跟当前物业收费普遍采取既按公摊面积收取基础物业费，又对业主专有部分收取增值服务费的“双轨制”收费模式直接相关。这不仅违反民法典的相关规定，而且构成对业主财产权的实质性侵害。
只有用清晰的规则划清权责边界，才能让业主明明白白消费，让物业公司踏踏实实服务。我建议按照“公正合理、质价相符”的原则，确定物业服务等级和收费指导标准，明确物业费收取范围，加大对物业侵害业主财产收益的打击力度。在一个合同周期内，要对物业公司的涨价次数、涨价幅度等进行严格限制，避免物业公司低价中标后再“坐地起价”。
徐云飞：
降低门槛破解成立难决策难困境
成立业主大会、选出业主委员会对小区实行自治，是民法典作出的顶层制度设计，也是业主维护自身合法权益、提高居住品质、推动小区和谐发展的重要途径。
但我在调研时发现，业主大会、业主委员会成立难，已成为制约小区治理的“老大难”。有的物业公司为了逃避监督，通过各种手段阻碍业主委员会成立。有的物业公司甚至通过小区业主微信群等网络工具监控小区舆情和业主议题，阻碍业主大会、业主委员会组建，以此操控管理小区。
民法典规定，业主共同决定事项需“由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。但是，“双三分之二”的参与要求，在实际操作中往往较难实现。
针对这些困境，我建议通过修法降低业主参与比例要求，并重新构建物业管理制度，结合我国“大型小区多、业主分散”的特点，将排水、消防等涉及公共安全的服务明确由政府承担。
李晓霞：
健全制度避免老旧小区乱象复现
近年来，随着城市更新、老旧小区改造等惠民工程实施，老旧小区的地下管网、道路设施、美化绿化等进行了批量大规模改造，居民生活环境得到大大改善。但由于老旧小区的物业公司一般是小型物业公司，管理水平低、制度不完善、行为不规范、服务质量差，导致老旧小区改造后又变回“脏乱差”。
我建议，一方面，全面清理现有物业公司，尤其是整顿手续不合规、服务不规范、服务质量差、业主不满意的老旧小区物业公司，让广大居民享受到优质物业服务。另一方面，进一步完善物业管理制度，简化业主委员会成立流程，让业主能真正监督物业。此外，构建政府有关部门、物业公司、业主委员会共同参与的矛盾纠纷协商化解机制，搭建物业公司与小区业主的日常沟通平台，着力推进小区物业管理规范化、公开化，增进小区业主对物业公司的信任与支持。
总之，只有让物业公司规范起来、业主参与进来、政府监管到位，才能避免老旧小区改造后反弹，让好环境一直维持下去。
孟红娟：
加强治理提高老旧小区管理水平
我十分关注老旧小区的治理问题，为此专门进行了调研，发现了几个突出问题：一是居民主体意识弱，不少老旧小区居民抗拒花钱购买物业管理服务，拒交物业费现象非常普遍。二是自治管理水平相对落后，老旧小区业主委员会正常运行的非常少，业主共同决定制度未得到有效贯彻执行。三是长效管理机制还未建立。一些老旧小区采取社区每年收取少量卫生费或业主交纳较低标准的物业管理费的方式，导致单项改造成果未能有效保持，设施老化破旧，维护成本高，事故隐患多，物业管理主体负担沉重。
结合这些问题，我认为，首先要分类推进专业物业管理，按条件把小区分为ABC三类，A类成熟小区组建业主委员会，聘请专业物业公司，B类开放式小区打包管理，C类相对管理较差的小区先由政府托管再推向市场，实现全覆盖。其次要拓宽服务空间，借城市更新补建物业用房和经营性用房，建“邻里中心+”养老、购物等服务。最后要破解资金难题，既吸引商业业态和资本进来，也挖掘小区资源建停车场、照料中心等增加收入。
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