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法治经纬
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□ 本报记者 陈磊
“几年了，一直没有解决。”北京市朝阳区居民王珍（化名）近日向《法治日报》记者反映，几年前她家楼上的一位业主在装修时把阳台改造成厨房，引起邻居们不满。投诉到物业公司后，物业公司通知该业主将房屋结构恢复原状，但其一直不予理睬。这事儿多次协商未果，就这样不了了之。王珍对此十分无奈。
记者在调查中发现，业主在装修房屋时私自改造房屋结构的现象并不少见。除了将阳台改造成厨房外，还有的将厨房改造成卫生间，把入户门由内开改外开等。
根据《住宅室内装饰装修管理办法》，房屋结构不能随意改造。将没有防水要求的房间或者阳台改建为卫生间、厨房间的，属于违法行为。
受访专家认为，业主在装修房屋时私自改造房屋结构不但违法，而且影响邻居的居住安全，还会对建筑物造成损害。治理私自改造房屋结构现象，应把好关口，在小区管理规约和物业公司服务合同中，列入对业主装修时私自改造房屋结构的禁止性规定和相应的违约责任；行政主管机关设置专门的投诉电话，受理群众对违法拆改的举报并予以严查，提高私自改造房屋结构的违法成本。
私自改造房屋结构
违反规定影响安全
几年前，王珍所在单元楼的一位业主装修，把阳台改成了厨房，还安装了落地橱柜、煤气灶和抽油烟机，改了水路并在阳台的一侧安装了水槽。一到做饭时间，油烟和排水问题就会影响周围邻居。为此多位居民找到物业公司反映情况，物业公司通知该业主，明确不允许将阳台改为厨房，并在楼道里张贴了告示。
王珍告诉记者，物业公司上午贴了告示，下午就被人撕掉了。居民们在社交群里议论纷纷，要求物业公司解决此事，但改造房屋的业主和物业公司都没了后续动作，问题到现在依然存在。
同样因邻居装修改造房屋造成不便的还有家住北京市四环外一老小区的邱女士。
邱女士住的是一栋18层高的塔楼，每层住户多，且楼道较为狭窄，因此当初建造的时候每栋居民的户门都是向内开的。2022年，一对小夫妻买下她家旁边的房子，两家的门呈90度夹角紧挨着。没想到，小夫妻俩在对房子进行装修时，把户门内开门改成了外开门。一旦对方家门开到最大，不仅门把手经常砸到她家门上，还会把她家的门完全堵住。
“有天早上我出门，结果‘两眼一黑’，原来是邻居也要出去，他们家的门把我们家堵得严严实实，我只好等他家把门关上才能出去。”邱女士说，这种情况经常发生，导致每次出门前都要先听听有没有开门声，这让她觉得十分不便。
记者近日走访北京市多个小区注意到，“厨房”是最常被改造的：有的小区房屋格局是厨房附带一个阳台，有不少业主将灶台挪至阳台，并将烟囱改道，直接从阳台排油烟，厨房只留操作区；有的小区房屋格局是客厅外有阳台，有业主直接将阳台作为厨房，操作区和灶台都在阳台上。公开资料显示，还有一些业主将厨房改为卫生间。
那么，业主在装修时能否私自改造房屋结构？
北京联合大学应用技术学院教授李凌认为，业主在装修时将自家厨房改成卫生间、将没有防水要求的阳台改建为卫生间或厨房等行为，不但违反《住宅室内装饰装修管理办法》，而且对邻居、对自己、对建筑物的安全都是有害无益。比如建筑物设计本身考虑了排水、防水、排风等问题，安装了水管、燃气管道和排风管道等，私自改造房屋结构会影响这些管道的安全。
“建筑物内的厨房烟道通常是公共烟囱，改成卫生间后，尽管使用的地漏含有密封性能，但是不管怎样密封，时间久了总会有卫生间的味道散发出来，在厨房烟道排卫生间的气体，影响楼上的居民。而对楼下邻居来说，楼上业主私自将厨房改卫生间，严重影响其他居民的居住体验和生活质量，心理上会感觉十分不适，还存在漏水、渗水等安全隐患。”李凌说。
业主法律观念淡薄
随意改造不计后果
记者梳理公开资料发现，有不少业主因私自改造房屋结构而受到处罚。
近日，浙江省温州市龙湾区综合行政执法局对一起将“没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间”违规装修案件下达处罚决定书，责令其限期恢复原状并依法缴纳罚款750元。
2023年12月22日，龙湾区综合行政执法局永中执法中队根据移送案件，立案调查某户涉嫌违法装修，擅自将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，并在房间里安装了水管、马桶等设施。
经调查，当事人在室内装修过程中将房屋原规划设计图纸上两处卫生间推平并分隔成8个房间，每个房间带一个卫生间，对外出租，存在将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的违法行为。
上海市宝山区也曾发生过承租人私自将阳台改为厨房而受处罚的案件。
据报道，上海市宝山区月浦镇月浦中队接12345市民热线举报，称某住户经常在阳台烧菜，存在油烟扰邻现象。执法队员现场检查发现，此房屋已由产权人出租，承租人在房屋阳台西侧墙壁安装一台小型抽油烟机，用于电磁炉烧菜。
执法队员认为，房屋阳台在使用性质上不允许改做厨房，该承租人的行为违反了《上海市住宅物业使用规定》相关规定，遂依法向其开具《责令改正通知书》，责令其限期改正。
在国家已有明确规定且处罚案例频频的情况下，为何仍有不少居民私自改造房屋结构？
家住北京市郊区的陈女士告诉记者，她是听从了装修人员的建议将自家阳台改成厨房。
彼时，陈女士买了一套50平方米大小的二手房，没有客厅，只有一个小门厅。装修时，装修人员告诉她，她家的厨房连着北阳台，可以把北阳台改造成厨房，这样家里的空间利用率会高一些。陈女士觉得装修人员说得有道理，就同意了装修方案，在阳台的一边装水池子，在对面装燃气灶。
“最麻烦的是管道改造。装修人员先让我联系燃气公司改了燃气管道，直通放在阳台的燃气灶。为了改造下水道，装修人员把卫生间和阳台之间的隔离墙开了一个圆孔，将PVC下水管道贴着墙边从阳台直通卫生间里，用一个三通把水管接到洗脸池的下水管上，直接排进下水道。”陈女士回忆，“当时根本没想到这样做是违规的。”
北京市康达律师事务所高级合伙人、北京市物业管理行业专家库专家孟丽娜分析，一些业主私自改造房屋结构的原因包括多个方面，比如对房屋的空间布局不满意，想要提高房屋的实用性、便捷性；为了增加房屋的空间或使用面积；物业公司和相关部门的监管没有跟上，未及时对业主此类行为进行监督或者处罚，导致一些业主认为违法成本不高故随意改造房屋。
在李凌看来，一些业主缺乏基本的建筑知识和法律意识，未认识到改造后对房屋造成的安全隐患和可能承担的法律责任，甚至曲解法律。
“民法典规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但这种权利的行使不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。一些业主缺乏对公序良俗的基本尊重，只考虑自己的利益，没有意识到这样做破坏了公共利益、邻里关系。”李凌说。
强化教育加强监管
事先明确违约责任
实际上，早在2002年，原建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》就明确规定“将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的”，对于装修人和装饰装修企业，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。
2023年6月，住房和城乡建设部发布关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知，要求按照谁所有谁负责、谁使用谁负责的原则，城市房屋所有人、使用人是房屋室内装饰装修安全管理的第一责任人，实施房屋室内装饰装修活动应当严格遵守有关法律法规规章规定，禁止“未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体”的行为。
还有一些地方通过立法的方式禁止住宅装修擅自变动房屋主体结构。例如《广州市物业管理条例》规定，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或将卫生间改在下层住户的卧室、起居室、客厅、书房和厨房的上方等。
那么又该如何进一步治理实践中居民私自改造房屋结构的现象？
孟丽娜建议，在小区管理规约以及物业公司服务合同中，增加对居民装修时私自改造房屋结构、损害其他业主权益的情形的禁止性规定以及相应的违约责任，赋予业主委员会、物业公司对违规行为的制止、劝阻、公示、报告的权利，并有权起诉相关业主要求承担法律责任。
李凌提出，要对业主进行教育，厘清房屋改造需要注意的问题。房屋改造虽为业主的自由，但需在规定允许的范围内进行，应确保所有改造活动都符合法律法规，包括建筑、规划、环保和消防等相关法律法规；改造设计方案应确保结构安全；对厨房、卫生间等有特殊功能的区域不要随意调换；另外，考虑到改造可能对邻里造成的影响，应提前与邻居沟通。
“物业公司也应加强监管。在业主签订装修协议时，就要提醒业主装修的注意事项，并在装修过程中及结束时上门检查，对违规行为及时制止，以维护业主的合法权益和邻里关系的和谐稳定。”李凌说。
孟丽娜还提到，行政主管机关可设置专门的举报电话，受理广大群众对违法拆改的举报，鼓励群众进行监督；执法机关加强巡查防控，划定片区、明确责任，及时巡查发现、快速有效处置、做好跟踪反馈；行政机关还要定期开展集中整治行动，严厉打击私自拆改房屋的违法行为，发现一处，纠正一处。
“进一步完善相关法律规定，增加私自拆改房屋的违法成本，如提高处罚标准或加大惩戒力度，要求存在私自拆改行为的业主在整改前限制其不动产交易等。”孟丽娜说。
制图/李晓军
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| 阳台改厨房，厨房改厕所，谁来管？
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| 记者调查私自改造房屋结构乱象
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| （ 2024-06-05 ） 稿件来源： 法治日报法治经纬 |
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□ 本报记者 陈磊
“几年了，一直没有解决。”北京市朝阳区居民王珍（化名）近日向《法治日报》记者反映，几年前她家楼上的一位业主在装修时把阳台改造成厨房，引起邻居们不满。投诉到物业公司后，物业公司通知该业主将房屋结构恢复原状，但其一直不予理睬。这事儿多次协商未果，就这样不了了之。王珍对此十分无奈。
记者在调查中发现，业主在装修房屋时私自改造房屋结构的现象并不少见。除了将阳台改造成厨房外，还有的将厨房改造成卫生间，把入户门由内开改外开等。
根据《住宅室内装饰装修管理办法》，房屋结构不能随意改造。将没有防水要求的房间或者阳台改建为卫生间、厨房间的，属于违法行为。
受访专家认为，业主在装修房屋时私自改造房屋结构不但违法，而且影响邻居的居住安全，还会对建筑物造成损害。治理私自改造房屋结构现象，应把好关口，在小区管理规约和物业公司服务合同中，列入对业主装修时私自改造房屋结构的禁止性规定和相应的违约责任；行政主管机关设置专门的投诉电话，受理群众对违法拆改的举报并予以严查，提高私自改造房屋结构的违法成本。
私自改造房屋结构
违反规定影响安全
几年前，王珍所在单元楼的一位业主装修，把阳台改成了厨房，还安装了落地橱柜、煤气灶和抽油烟机，改了水路并在阳台的一侧安装了水槽。一到做饭时间，油烟和排水问题就会影响周围邻居。为此多位居民找到物业公司反映情况，物业公司通知该业主，明确不允许将阳台改为厨房，并在楼道里张贴了告示。
王珍告诉记者，物业公司上午贴了告示，下午就被人撕掉了。居民们在社交群里议论纷纷，要求物业公司解决此事，但改造房屋的业主和物业公司都没了后续动作，问题到现在依然存在。
同样因邻居装修改造房屋造成不便的还有家住北京市四环外一老小区的邱女士。
邱女士住的是一栋18层高的塔楼，每层住户多，且楼道较为狭窄，因此当初建造的时候每栋居民的户门都是向内开的。2022年，一对小夫妻买下她家旁边的房子，两家的门呈90度夹角紧挨着。没想到，小夫妻俩在对房子进行装修时，把户门内开门改成了外开门。一旦对方家门开到最大，不仅门把手经常砸到她家门上，还会把她家的门完全堵住。
“有天早上我出门，结果‘两眼一黑’，原来是邻居也要出去，他们家的门把我们家堵得严严实实，我只好等他家把门关上才能出去。”邱女士说，这种情况经常发生，导致每次出门前都要先听听有没有开门声，这让她觉得十分不便。
记者近日走访北京市多个小区注意到，“厨房”是最常被改造的：有的小区房屋格局是厨房附带一个阳台，有不少业主将灶台挪至阳台，并将烟囱改道，直接从阳台排油烟，厨房只留操作区；有的小区房屋格局是客厅外有阳台，有业主直接将阳台作为厨房，操作区和灶台都在阳台上。公开资料显示，还有一些业主将厨房改为卫生间。
那么，业主在装修时能否私自改造房屋结构？
北京联合大学应用技术学院教授李凌认为，业主在装修时将自家厨房改成卫生间、将没有防水要求的阳台改建为卫生间或厨房等行为，不但违反《住宅室内装饰装修管理办法》，而且对邻居、对自己、对建筑物的安全都是有害无益。比如建筑物设计本身考虑了排水、防水、排风等问题，安装了水管、燃气管道和排风管道等，私自改造房屋结构会影响这些管道的安全。
“建筑物内的厨房烟道通常是公共烟囱，改成卫生间后，尽管使用的地漏含有密封性能，但是不管怎样密封，时间久了总会有卫生间的味道散发出来，在厨房烟道排卫生间的气体，影响楼上的居民。而对楼下邻居来说，楼上业主私自将厨房改卫生间，严重影响其他居民的居住体验和生活质量，心理上会感觉十分不适，还存在漏水、渗水等安全隐患。”李凌说。
业主法律观念淡薄
随意改造不计后果
记者梳理公开资料发现，有不少业主因私自改造房屋结构而受到处罚。
近日，浙江省温州市龙湾区综合行政执法局对一起将“没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间”违规装修案件下达处罚决定书，责令其限期恢复原状并依法缴纳罚款750元。
2023年12月22日，龙湾区综合行政执法局永中执法中队根据移送案件，立案调查某户涉嫌违法装修，擅自将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，并在房间里安装了水管、马桶等设施。
经调查，当事人在室内装修过程中将房屋原规划设计图纸上两处卫生间推平并分隔成8个房间，每个房间带一个卫生间，对外出租，存在将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的违法行为。
上海市宝山区也曾发生过承租人私自将阳台改为厨房而受处罚的案件。
据报道，上海市宝山区月浦镇月浦中队接12345市民热线举报，称某住户经常在阳台烧菜，存在油烟扰邻现象。执法队员现场检查发现，此房屋已由产权人出租，承租人在房屋阳台西侧墙壁安装一台小型抽油烟机，用于电磁炉烧菜。
执法队员认为，房屋阳台在使用性质上不允许改做厨房，该承租人的行为违反了《上海市住宅物业使用规定》相关规定，遂依法向其开具《责令改正通知书》，责令其限期改正。
在国家已有明确规定且处罚案例频频的情况下，为何仍有不少居民私自改造房屋结构？
家住北京市郊区的陈女士告诉记者，她是听从了装修人员的建议将自家阳台改成厨房。
彼时，陈女士买了一套50平方米大小的二手房，没有客厅，只有一个小门厅。装修时，装修人员告诉她，她家的厨房连着北阳台，可以把北阳台改造成厨房，这样家里的空间利用率会高一些。陈女士觉得装修人员说得有道理，就同意了装修方案，在阳台的一边装水池子，在对面装燃气灶。
“最麻烦的是管道改造。装修人员先让我联系燃气公司改了燃气管道，直通放在阳台的燃气灶。为了改造下水道，装修人员把卫生间和阳台之间的隔离墙开了一个圆孔，将PVC下水管道贴着墙边从阳台直通卫生间里，用一个三通把水管接到洗脸池的下水管上，直接排进下水道。”陈女士回忆，“当时根本没想到这样做是违规的。”
北京市康达律师事务所高级合伙人、北京市物业管理行业专家库专家孟丽娜分析，一些业主私自改造房屋结构的原因包括多个方面，比如对房屋的空间布局不满意，想要提高房屋的实用性、便捷性；为了增加房屋的空间或使用面积；物业公司和相关部门的监管没有跟上，未及时对业主此类行为进行监督或者处罚，导致一些业主认为违法成本不高故随意改造房屋。
在李凌看来，一些业主缺乏基本的建筑知识和法律意识，未认识到改造后对房屋造成的安全隐患和可能承担的法律责任，甚至曲解法律。
“民法典规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但这种权利的行使不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。一些业主缺乏对公序良俗的基本尊重，只考虑自己的利益，没有意识到这样做破坏了公共利益、邻里关系。”李凌说。
强化教育加强监管
事先明确违约责任
实际上，早在2002年，原建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》就明确规定“将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的”，对于装修人和装饰装修企业，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。
2023年6月，住房和城乡建设部发布关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知，要求按照谁所有谁负责、谁使用谁负责的原则，城市房屋所有人、使用人是房屋室内装饰装修安全管理的第一责任人，实施房屋室内装饰装修活动应当严格遵守有关法律法规规章规定，禁止“未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体”的行为。
还有一些地方通过立法的方式禁止住宅装修擅自变动房屋主体结构。例如《广州市物业管理条例》规定，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或将卫生间改在下层住户的卧室、起居室、客厅、书房和厨房的上方等。
那么又该如何进一步治理实践中居民私自改造房屋结构的现象？
孟丽娜建议，在小区管理规约以及物业公司服务合同中，增加对居民装修时私自改造房屋结构、损害其他业主权益的情形的禁止性规定以及相应的违约责任，赋予业主委员会、物业公司对违规行为的制止、劝阻、公示、报告的权利，并有权起诉相关业主要求承担法律责任。
李凌提出，要对业主进行教育，厘清房屋改造需要注意的问题。房屋改造虽为业主的自由，但需在规定允许的范围内进行，应确保所有改造活动都符合法律法规，包括建筑、规划、环保和消防等相关法律法规；改造设计方案应确保结构安全；对厨房、卫生间等有特殊功能的区域不要随意调换；另外，考虑到改造可能对邻里造成的影响，应提前与邻居沟通。
“物业公司也应加强监管。在业主签订装修协议时，就要提醒业主装修的注意事项，并在装修过程中及结束时上门检查，对违规行为及时制止，以维护业主的合法权益和邻里关系的和谐稳定。”李凌说。
孟丽娜还提到，行政主管机关可设置专门的举报电话，受理广大群众对违法拆改的举报，鼓励群众进行监督；执法机关加强巡查防控，划定片区、明确责任，及时巡查发现、快速有效处置、做好跟踪反馈；行政机关还要定期开展集中整治行动，严厉打击私自拆改房屋的违法行为，发现一处，纠正一处。
“进一步完善相关法律规定，增加私自拆改房屋的违法成本，如提高处罚标准或加大惩戒力度，要求存在私自拆改行为的业主在整改前限制其不动产交易等。”孟丽娜说。
制图/李晓军
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