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问题楼盘获“新生” 群众实现“安居梦”
成都依法适用破产程序推进“保交楼”见成效

( 2024-05-21 ) 稿件来源: 法治日报要闻
  □ 本报记者   马利民
□ 本报通讯员 谷才霞
  
  “没想到买的房子‘烂尾’后,还能复工续建,烦恼烟消云散,生活又有盼头了。”“房本办下来,我们小区的业主都放心了。”“这栋‘烂尾’楼重建完成后,带动周边商铺人气都起来了。”……这两年,四川省成都市不少陷入“烂尾”困境的业主,在依法适用破产程序推进“保交楼”工作的推动下,实现了“安居梦”。
  房地产项目停工停建,严重损害购房群众合法权益,阻碍了地方经济发展和社会稳定。为有效化解这一难题,成都市积极运用法治思维和法治方式,凝聚破产推进“保交楼”的思想共识、依法明晰破产推进“保交楼”的司法路径、协同应对破产推进“保交楼”的难点堵点,创新方式方法争取各方支持……逐渐探索出了一条依法适用破产程序推进“保交楼”工作的新路径。数据显示,2022年以来,成都市已完成复工建设项目2个、交房3237套,解决办证问题项目10个、涉及住房7573套,正在复工建设项目22个、涉及住房17084套。
“烂尾”项目复工续建
  “这个房子我当初是非常看好的,没想到最后会停工。”说到自己用全部积蓄购买的房子停工这件事,吴女士难掩失落。她购买的楼盘地处成都市锦江区,开建以后,因资金链断裂,项目于2018年11月停工,吴女士和其他购房者一起陷入了长久的等待。其间,开发商也曾尝试依靠市场化路径复工续建,最后以失败告终。
  为有效解决该项目存在的实际问题,2023年,锦江区统筹政法委、法院、住建、交通、属地街道等各方力量成立工作专班,通过精准研判、比较利弊、专业论证,最终采用破产重整方案实现“保交楼”目标,引导购房群众依法申请适用破产,法院依法裁定破产重整后,再选定管理人接管项目、登记债权、解除查封、中止审判执行、停止债务计息。项目最终由竞得企业完成开发建设、交房办证,资产处置所得由法院按权利实现顺位依法清偿。
  在做了大量前期工作以及多方共同努力之下,2023年9月26日,该项目正式复工续建。《法治日报》记者近日实地走访该项目时发现,建设工地现场一片热火朝天的景象,项目主体已基本竣工,正在加紧外墙和建筑内部的修建。记者从施工方了解到,项目预计今年12月正式完工,明年3月起将陆续交付。
  在成都市金牛区解放北路,另一个刚刚结束“烂尾”命运的项目也正在加紧复建中。记者从金牛区委政法委了解到,该区采取政府主导破产清算方式重点处置该项目资产,引进共益债权人(投资人)推动复工续建,逐一攻克破产清算案件中年代久远、债权复杂等痛点、难点、堵点。2023年10月31日,该项目全面复工续建,翘首盼望了多年的业主们迎来了曙光。
突出重点精准施策
  在成都市蒲江县城区核心地段,一栋矗立在城市主干道旁的商住综合体十分醒目。走进这栋建筑,负一层是生活超市,一楼到五楼的商场里,商家已入驻大半,一到周末或夜晚,商场人潮涌动、十分热闹。很难想象这样一栋颇具人气的综合体,曾经也是一栋“烂尾”楼。
  “2018年,项目的主体部分基本已经建成了,但不久后资金链就断了,导致后续建设工作开展不下去,陷入恶性循环。”该项目公司负责人说。原来,因为自身经营管理不善,无法变现回收建设资金,项目资金链断裂,导致公司出现生产经营重大危机,项目内部装修资金缺乏、招商陷入瓶颈、业主无法办理产权登记等问题接踵而至。
  为最大限度挽救这一综合体,蒲江县委政法委积极介入,统筹协调多部门召开联席会议,启动企业重整程序。县委政法委积极搭建工作平台,法院、公安、税务、信访等部门进行多次专项研究,确定对案涉房产办理房产证进行税费减免,部分配套费等费用缓交,法院引导购房业主提起确认购房合同有效诉讼,第一时间作出确认合同有效的判决。
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截至目前,除两户业主因自身原因暂未办理相关手续外,剩余的148户购房业主已全部完成产权过户。
  为进一步有效盘活该综合体,蒲江县委政法委等政法单位突出重点、精准施策,通过灵活认定共益债务,成功引资2000万元,解了该项目提档升级资金缺乏的燃眉之急,也保障了投资者的权益,实现了盘活生产要素和成功招商引资的双重效果。目前,该项目已完成提档升级改造装修,引入多个知名品牌,并于2023年9月29日开业,成功恢复综合商业体运营功能,可产生持续性、逐年增长的租金等经营收益,大幅提升了该项目评估价值,抵押物的价值也大幅提升。
  “原来这个楼‘烂尾’的时候,这条街附近整体比较冷清。”紧邻该项目的一家店铺老板告诉《法治日报》记者,“现在商城终于顺利开业了,带动我们周边商铺的人气也起来了。”由于地理区位优势明显,该项目的“重生”,对促进社会和谐稳定和县域经济发展有重要意义。
主动靠前推进“办证”
  “当时高高兴兴住进去了,没有想到后面办证的问题这么艰难,每天睡觉都睡不踏实。”2017年,陈大姐在成都市新都区购买了一套住房,住进新家本来是一件高兴事,没想到,随着时间的推移,房产证一直没办下来,一直到商品房买卖合同约定办理房产证的期限到期,房产证也不见影踪,“不是我一家人着急,是整个小区1000多户业主都着急上火。”
  新都区委政法委工作人员告诉记者,该住宅项目共有住宅用房1253套,因开发商资金链断裂,负债约8.5亿元,无力全额支付土地出让金、住宅维修资金等,无法办理项目竣工验收备案手续。在项目纳入新都区不动产登记历史遗留问题处理后,开发商又拒绝提交初始产权证办理申请,导致长期无法办理房屋分户产权证。
  为维护购房者的合法权益,新都区政法机关主动靠前,将“保民生”作为办理该破产项目的出发点,聚焦“办证”这一群众根本诉求,快速启动破产程序,化被动等待为主动推进,切实发挥破产管理人作用,在开发商拒不配合办证情形下,指定管理人履行申请不动产登记主体责任,依法支持、规范管理人忠实勤勉履职,及时推进权证办理。新都区采用先行为购房业主办理产权登记,同时由相关职能部门申报破产债权的方式,化解初始产权办理资金缺失障碍。同时,积极做好业主沟通工作,争取理解和支持,确保了破产办证工作的快速推进。目前,1253户业主已全部办理房屋产权证。
  “一开始以为破产就是开发商跑了,房子没人管了,后来才知道,破产‘破的是开发商的产、保的是老百姓的房子’。”陈大姐说,前几年因为办证的事自己每天都很焦虑,“害怕几十万元买的房子不再是自己的了,现在心里总算踏实了。”
  在前端,成都政法系统本着“理念是行动的先导”的思想,开展调查研究、群众工作、理论研究以及学习培训工作;中端,将联动作为破题的关键,发挥党委职能部门优势、完善府院联动机制,一案一专班、一月一研判逐案破解处置难题;在后端,明确责任是质效的保障,推动落实属地、属事责任,全力确保停工停建问题得到实实在在的化解。
  目前,成都全市复工续建面积已超145万平方米,进一步激发了市场主体竞争活力、优化了地方法治化营商环境、推动了地方经济高质量发展。接下来,成都市将更好发挥法治固根本、稳预期、利长远的保障作用,继续依法适用破产程序推进“保交楼”工作稳步前行,为加快建设践行新发展理念的公园城市示范区提供坚强法治保障。

   
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