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法律服务·说法
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□ 本报记者 张国强
□ 本报通讯员 张耀天
抵账房能不能买？如果在购买抵账房时遇到开发商拒绝办理房产证该怎么办？近日，辽宁省沈阳市中级人民法院审理了这样一起案件，判令开发商配合买房人办理房产证，给购买顶账房的消费者吃了一颗定心丸。
法院查明，2016年李先生与材料商杨先生签订协议，约定购买杨先生“名下”的一套抵账房。杨先生告知李先生，该房屋系因建筑商欠付其材料款抵账给自己，而建筑商又系因开发商欠付其建设工程款抵账得到该房屋。随后，李先生将房款交给了杨先生。
后经几方协商，李先生又与开发商签订了一份正式《商品房买卖合同》，并实际占有了房屋，但因当时不具备办证条件而未办理房屋产权证。待该房屋具备办证条件后，李先生请求开发商出具相关手续配合其办理房产证，但开发商以未直接收到李先生的房款为由拒绝办证，李先生遂诉至法院。
法院认为，开发商与李先生签订的《商品房买卖合同》合法有效，虽然李先生未将房款直接交付给开发商，但开发商已通过与建筑商签订抵房协议将其自身债务消灭。虽然建筑商、材料商没有实际取得房屋所有权，出售房屋的行为属于无权处分，但开发商与买房人之间签订书面合同的行为，已构成对原无权处分的追认，该合同直接在开发商与李先生之间产生法律约束力。
据此，法院判令开发商应履行配合李先生办理房产证的合同义务。
法官庭后表示，对于消费者而言，相对于直接从开发商处购买商品房，抵账房往往价格更加实惠，但也因流转关系复杂增加了法律上的风险。我国民法采取物债分离原则，办理商品房不动产登记即取得物的所有权，未办理前只能取得债权。消费者与未取得所有权的中间人签订买卖合同，必须通过所有权人开发商予以追认，即与开发商再行签订房屋买卖合同，否则就面临最终难以取得房屋所有权的风险。
法官提醒，购买抵账房的消费者应尽可能争取将合同备案、办理预告登记，能够入住的要尽快入住，实际占有房屋。同时，定期查询该房屋是否已经符合办证条件，及时要求办理房产证。
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抵账房经多次转手
开发商应协助过户
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| （ 2024-03-31 ） 稿件来源： 法治日报法律服务·说法 |
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□ 本报记者 张国强
□ 本报通讯员 张耀天
抵账房能不能买？如果在购买抵账房时遇到开发商拒绝办理房产证该怎么办？近日，辽宁省沈阳市中级人民法院审理了这样一起案件，判令开发商配合买房人办理房产证，给购买顶账房的消费者吃了一颗定心丸。
法院查明，2016年李先生与材料商杨先生签订协议，约定购买杨先生“名下”的一套抵账房。杨先生告知李先生，该房屋系因建筑商欠付其材料款抵账给自己，而建筑商又系因开发商欠付其建设工程款抵账得到该房屋。随后，李先生将房款交给了杨先生。
后经几方协商，李先生又与开发商签订了一份正式《商品房买卖合同》，并实际占有了房屋，但因当时不具备办证条件而未办理房屋产权证。待该房屋具备办证条件后，李先生请求开发商出具相关手续配合其办理房产证，但开发商以未直接收到李先生的房款为由拒绝办证，李先生遂诉至法院。
法院认为，开发商与李先生签订的《商品房买卖合同》合法有效，虽然李先生未将房款直接交付给开发商，但开发商已通过与建筑商签订抵房协议将其自身债务消灭。虽然建筑商、材料商没有实际取得房屋所有权，出售房屋的行为属于无权处分，但开发商与买房人之间签订书面合同的行为，已构成对原无权处分的追认，该合同直接在开发商与李先生之间产生法律约束力。
据此，法院判令开发商应履行配合李先生办理房产证的合同义务。
法官庭后表示，对于消费者而言，相对于直接从开发商处购买商品房，抵账房往往价格更加实惠，但也因流转关系复杂增加了法律上的风险。我国民法采取物债分离原则，办理商品房不动产登记即取得物的所有权，未办理前只能取得债权。消费者与未取得所有权的中间人签订买卖合同，必须通过所有权人开发商予以追认，即与开发商再行签订房屋买卖合同，否则就面临最终难以取得房屋所有权的风险。
法官提醒，购买抵账房的消费者应尽可能争取将合同备案、办理预告登记，能够入住的要尽快入住，实际占有房屋。同时，定期查询该房屋是否已经符合办证条件，及时要求办理房产证。
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