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综合
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小区是基层社会治理的“神经末梢”，是社会治理的堵点、痛点、难点。为有效解决公共收益被侵占、专项维修资金被挪用等问题，今年以来，福建省厦门市湖里区以推进“审计进小区”为抓手，探索推行“审计监督+小区治理”模式，进一步加强小区公共收益规范化管理，切实维护业主合法权益。
“经济体检”打通堵点痛点
2019年，湖里区审计局按照区委出台的小区治理“1+4+N”（1个总体性指导意见、4个重点框架性文件、N个配套规范性方案）系列文件要求，以“双报到”工作为契机，由局领导带队到各社区调研，选派审计人员到社区挂职锻炼，指导部分小区做好业主委员会的财务审计和小区业主委员会换届审计工作，进一步规范业主委员会财务开支。同时，建立公开公示制度，监督小区健全完善财务审批报销制度，推进审计工作与小区治理深度融合，更好发挥“经济体检”作用。
据该局工作人员介绍，小区出现的问题主要包括3个方面。一是业主委员会利用职务便利侵害业主利益，二是业主委员会与物业服务企业互不支持对方工作，三是业主委员会工作人员与物业服务企业工作人员进行暗箱操作，业主利益受损的同时，引发更多矛盾纠纷。
为有效解决这些问题，湖里区审计局在湖里街道徐厝社区悦星园小区成立“审计进小区”监督服务站，帮助该小区建立和理顺账目，推动建章立制。
据了解，悦星园小区目前是无物业小区。此前，该小区曾有过物业服务企业，但是管理比较乱，小区处于无序状态，居民之间因停车等原因多次发生矛盾纠纷。近年来，湖里区深化“近邻党建”工作模式，出台《城市居民小区党支部管理办法》，将党支部建在小区，促进社区、小区党支部、业主委员会、物业服务企业良性运转。
近期，悦星园小区正在更换老旧水管，负责现场指挥工作的徐厝社区有关负责人表示，该小区新的业主委员会成立后，由小区党支部书记兼任业主委员会主任，业主委员会代表业主通过诉讼拿回了原物业服务企业私自出租的门市房。目前，悦星园小区的账目清晰明了，居民对业主委员会非常满意。
此外，该小区没有再聘请物业服务企业，而是由小区党支部、业主委员会、议事监督委员会共同管理和服务小区大小事务。业主委员会严格按照章程和业主大会议事规则、管理规约办事，小区公共收益每季度在公告栏和业主群同时公开。除共有资产收益外，小区公共收益仅限于车位等收入，业主每月只交10元卫生费，基础建设支出靠原有的共有资产收益维持。
“如今，悦星园小区居民生活大变样。小区打造小花园，配备健身器材，干净整洁，停车有序，再也见不到通道被堵住、进出两难的景象了。”该小区业主委员会委员白某说。
据介绍，在几个小区进行试点之后，湖里区审计局将试点中发现的问题列成问题清单、整改清单、处罚清单，推动业主委员会、物业服务企业限期整改。经过审计监督，小区公共收益管理阳光透明，全体业主利益得到最大限度保障。
标本兼治激活“神经末梢”
湖里区审计局通过试点，推进小区审计规范化、标准化、制度化，为小区公共资金使用提供了样本。
针对群众反映较为集中的民生问题，今年3月，湖里区在全市先行先试，出台《湖里区关于开展小区共有资金专项审计工作方案》，对辖区部分住宅小区共有资金收支情况进行审计。同时，通过审计监督，纠正和查处一批违规业主委员会、物业服务企业，进一步规范住宅小区公共收益、日常专项维修资金管理，提升小区业主委员会和物业服务企业规范化经营管理水平。
“审计进小区”工作由湖里区委组织部牵头抓总，统筹协调区建设局、审计局、民政局、检察院、公安分局及各街道，形成“区—街道—社区—小区”审计监督合力。实践中，该区聘请第三方社会审计机构，将交流座谈与查看台账相结合，推动审计工作开展。审计对象包括业主委员会和物业服务企业，审计范围从小区公共收益扩大到日常专项维修资金等共有资金，对是否落实相关法律法规和政策文件、合同是否履行到位、银行流水和各小区共有账目往来情况是否一致等进行审查，扎实推进小区公共收益管理规范化，通过审计让小区公共收益成为“明白账”。
审计工作中，审计机构通过现场核查物业服务合同、共有资金收支账目、票据、工作台账等相关资料及公开公示等情况，查找问题线索，形成问题清单并收集问题佐证材料。街道负责建立检查工作台账，督促存在问题的小区边查边改、即知即改、立行立改。针对查证属实的问题线索，由街道责令业主委员会或物业服务企业限期整改；针对物业服务企业拒不整改或逾期未整改的，由区建设局根据有关规定予以处罚；如发生有关企业和人员暴力抗拒检查或侵占小区公共收益等行为的，由湖里公安分局、区检察院依法依规查处。此外，街道可引导小区业主委员会或业主代表向人民法院提起民事诉讼，追讨被侵占的公共收益。
据湖里区审计局工作人员介绍，本轮审计共发现住宅小区资金交存、使用、管理等不规范问题134个，涉及资金约900万元。9月，该局向区检察院送达移送函。接到移送函后，区检察院有关负责人第一时间到现场走访调研、查阅资料，向相应部门和街道发出检察建议书4份。其中一份是关于某街道部分小区物业服务企业存在违法经营行为，迟迟未受到行政处罚等处理的建议书。区检察院明确指出问题，并给出建议。一是要求街道督促整改、予以处罚，二是要求街道指导和协助小区作好资金规范化管理，三是要求街道加强行刑衔接，及时移交线索。
湖里区检察院有关负责人表示，负有监管职责的部门应从源头抓起，监督物业服务企业依法依规经营，指导业主委员会依法履职，规范住宅小区公共收益和专项维修资金管理，助力基层社会治理。
建章立制推动常治长效
住宅小区业主共有资金包括住宅专项维修资金和住宅小区公共收益，其中，住宅专项维修资金是房屋保修期满后的“房屋养老金”，住宅小区公共收益是属于全体业主共有的资产收益，两者均关系到居民住宅安全与切身利益。
如何让小区公共收益“取之于业主，用之于业主”？业主委员会与物业服务企业之间能够建立友好又制衡的关系，共同保障业主利益，共同服务小区环境建设，是小区治理的“头等大事”。
湖里区检察院办案检察官表示，通过此次专项审计，发现部分住宅小区存在一些亟待解决的问题，包括物业管理合同关于公共收益的分配约定存在不合法的情形，住宅小区公共收益管理、日常专项维修资金支出存在不规范、不合法等侵害业主权益的情形等。例如，某些小区使用日常专项维修资金支出的维修费没有提供维修申请书，且使用日常专项维修金未附相关三方询价或组织简易招标等资料，存在指定特定供应商的情况；某些小区日常专项维修资金或公共收益支出中，发现了应该由物业服务企业承担的维修和绿化养护费用；某些物业服务企业未将公共收益等及时存入专户，未及时将公共收益及住宅专项维修资金收支明细在物业管理区域显著位置进行公示；业主委员会履职不规范，存在未依法履行业主大会或全体业主决策的程序、未按规定对公共收益单独开户或专账进行管理等违法情形。
住宅专项维修资金管理不当、被挪用甚至被侵占，将会影响小区公共部位的日常修缮和改造提升，影响业主的生活品质甚至正常生活。“小区是基层治理的源头，物业服务企业依法依规经营，业主委员会依法履职，规范住宅小区公共收益和专项维修资金的管理，及时将各类矛盾纠纷化解在萌芽状态，有利于促进人民安居乐业、社会安定有序。”湖里区检察院办案检察官说。
为最大限度减少侵占全体业主公共利益问题发生，湖里区检察院建议管理部门加强物业服务企业合规风险防范，预防可能出现的违法违规情形。同时，对物业服务企业从业人员及业主尤其是业主委员会成员进行物业管理类法律法规宣传培训，增强物业公司服务意识、业主维权意识及业主委员会规范履职能力。
“从审计中发现，业主委员会真正发挥作用的小区，违规问题相对较少。业主委员会代表业主意志，正确行使权利和履行义务，包括选择服务更优的物业服务企业，是打通小区作为社会治理‘神经末梢’的有力抓手。”湖里区审计局有关负责人说。此外，在小区治理过程中，要充分发挥党建引领作用，严把业主委员会人选关，确保能力强、作风正、有公心、讲奉献的小区能人当选。同时，制定并落实业主委员会定期报告和考评制度，及时公开考评结果，接受全体业主监督。
接下来，湖里区将扎实推进“审计进小区”工作，进一步规范住宅小区业主共有资金管理水平，提高资金归集、使用及公示工作透明度，切实保障业主知情权、监督权，增强物业服务企业和业主委员会的法治意识，促进和谐社区建设。区审计局将充分发挥审计监督职能作用，进一步健全完善共有资金公共收益管理长效机制，规范住宅小区共有资金管理。
文/图 柯凯鹏
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| 厦门湖里“审计进小区”推进公共收益管理规范化
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| （ 2023-12-20 ） 稿件来源： 法治日报综合 |
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