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守法普法
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□ 姚岚
在租房过程中，可能会遇到一些陷阱，其中一个就是出租房甲醛超标。房屋的质量与人的健康息息相关，室内甲醛等污染物超标属于房屋的“隐蔽瑕疵”，室内污染物超标的房屋不符合居住使用条件，将会给身体健康带来一定的危害。
如果出租房甲醛超标，租户是否有权随时解除合同？
2020年10月13日，王某通过某经纪公司承租一套房屋用于自住。居住期间，王某发现屋内常有异味，遂怀疑甲醛超标。王某向经纪公司反映情况，要求经纪公司对房屋空气质量进行检测，经纪公司不同意检测。于是王某自行委托专业机构检测，并将检测时间告知经纪公司，但经纪公司并未到场。经检测，鉴定机构出具检测报告显示甲醛检测结果高于国家标准。双方就退租、退款事宜未达成一致意见，王某于11月1日搬离涉案房屋。后双方对于王某居住期间的租金及服务费存在争议，王某将经纪公司起诉至法院要求退还租金、服务费、甲醛检测费等。经纪公司称不能排除是原告物品导致的房屋空气质量不合格，轻微超标很正常，检测报告仅能体现一段时间的值，不能证明房屋不适宜居住，不同意退还居住期间的租金及服务费。
法院经审理认为，出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法定义务，现出租房屋甲醛含量超标，应认定为经纪公司构成违约，其应承担相应的违约责任。对于王某居住期间的租金及服务费，考虑到室内空气质量虽不合格，但租赁房屋仍具有一定使用价值，承租人仍获得部分居住使用利益，故出租人对上述期间已付的租金的返还义务应以室内空气质量不合格的程度、承租人实际遭受的损害后果、居住时间等因素酌情裁量，法院经综合考虑酌定经纪公司应当退还王某该期间60%的租金及服务费，检测费由经纪公司承担。
民法典第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。该条延续了原合同法第二百三十三条对租赁物瑕疵担保责任的规定。因此，如果经专业机构检测甲醛含量超出国家标准，承租人可以要求解除房屋租赁合同。
瑕疵担保责任是租赁合同中出租人的重要义务。在租赁物存在危及承租人的人身安全或者健康的质量瑕疵情况下，出租人应对租赁物的质量瑕疵承担责任，承租人有可以随时解除合同的权利，体现了民法中人格权优先保护的原则。对于承租人未使用期间的租金，出租人应无条件退还，但是对于承租人实际居住期间租金的返还，需要依据空气质量不合格的程度、损害后果和居住时间综合考量。检测费用系租户为了确认在合同履行期间房屋空气质量所必需发生的费用，应由经纪公司承担。
（作者系北京市西城区人民法院法官助理，本报记者蒲晓磊整理）
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| 出租房甲醛超标租户可以随时退租
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| （ 2021-08-25 ） 稿件来源： 法治日报守法普法 |
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□ 姚岚
在租房过程中，可能会遇到一些陷阱，其中一个就是出租房甲醛超标。房屋的质量与人的健康息息相关，室内甲醛等污染物超标属于房屋的“隐蔽瑕疵”，室内污染物超标的房屋不符合居住使用条件，将会给身体健康带来一定的危害。
如果出租房甲醛超标，租户是否有权随时解除合同？
2020年10月13日，王某通过某经纪公司承租一套房屋用于自住。居住期间，王某发现屋内常有异味，遂怀疑甲醛超标。王某向经纪公司反映情况，要求经纪公司对房屋空气质量进行检测，经纪公司不同意检测。于是王某自行委托专业机构检测，并将检测时间告知经纪公司，但经纪公司并未到场。经检测，鉴定机构出具检测报告显示甲醛检测结果高于国家标准。双方就退租、退款事宜未达成一致意见，王某于11月1日搬离涉案房屋。后双方对于王某居住期间的租金及服务费存在争议，王某将经纪公司起诉至法院要求退还租金、服务费、甲醛检测费等。经纪公司称不能排除是原告物品导致的房屋空气质量不合格，轻微超标很正常，检测报告仅能体现一段时间的值，不能证明房屋不适宜居住，不同意退还居住期间的租金及服务费。
法院经审理认为，出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法定义务，现出租房屋甲醛含量超标，应认定为经纪公司构成违约，其应承担相应的违约责任。对于王某居住期间的租金及服务费，考虑到室内空气质量虽不合格，但租赁房屋仍具有一定使用价值，承租人仍获得部分居住使用利益，故出租人对上述期间已付的租金的返还义务应以室内空气质量不合格的程度、承租人实际遭受的损害后果、居住时间等因素酌情裁量，法院经综合考虑酌定经纪公司应当退还王某该期间60%的租金及服务费，检测费由经纪公司承担。
民法典第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。该条延续了原合同法第二百三十三条对租赁物瑕疵担保责任的规定。因此，如果经专业机构检测甲醛含量超出国家标准，承租人可以要求解除房屋租赁合同。
瑕疵担保责任是租赁合同中出租人的重要义务。在租赁物存在危及承租人的人身安全或者健康的质量瑕疵情况下，出租人应对租赁物的质量瑕疵承担责任，承租人有可以随时解除合同的权利，体现了民法中人格权优先保护的原则。对于承租人未使用期间的租金，出租人应无条件退还，但是对于承租人实际居住期间租金的返还，需要依据空气质量不合格的程度、损害后果和居住时间综合考量。检测费用系租户为了确认在合同履行期间房屋空气质量所必需发生的费用，应由经纪公司承担。
（作者系北京市西城区人民法院法官助理，本报记者蒲晓磊整理）
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