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□ 本报记者 万静
近日住房和城乡建设部等十部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（以下简称《通知》），从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理等六个方面，对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。为了更好地理解文件精神，住建部房地产市场监管司有关负责人近日接受采访时，对《通知》进行了解读。
直面五大问题
这位负责人说：“当前，物业管理与基层社会治理融合不够，物业管理体制机制需要进一步健全，物业服务质量有待提高。”
具体来看，物业管理行业主要存在以下问题：党对物业管理的领导有待加强。物业管理工作还没有被列入城市各级党组织议事日程和工作重点，基层党组织对住宅物业管理的政治引领、统筹协调作用发挥得不充分。业委会和物业服务企业党组织不健全，尚未实现党的组织和工作全覆盖。
物业管理与社区治理结合不充分。政府资源与管理向小区延伸不够。有关职能部门责任落实不到位，存在执法不进小区的现象，小区内违法违规行为得不到及时查处。
业委会治理结构不合理。目前社区“两委”成员进入业委会的机制尚未建立，基层党组织和街道社区对业委会的组织、指导和监督作用未得到充分发挥，业委会决策难、执行难，难以有效发挥业主自治的作用。
物业服务质量不高。部分物业服务企业服务意识不强，服务行为不规范，存在乱收费的现象，服务信息没有及时公开。企业规模化、专业化、集约化程度较低，服务内容单一，侧重对物的管理，对人的服务兼顾不够。
物业服务监管机制不健全。物业服务企业资质取消后，各地普遍反映缺乏监管抓手，亟待建立以信用为核心的物业服务事中事后监管机制。老旧小区基础条件差，实施物业管理难度大。维修资金使用难问题较为突出，信息化管理水平较低。
健全行业监管
针对上述物业管理行业存在的问题，《通知》也提出了具有针对性的六方面具体措施，总体思路是强化党建引领、推动物业服务企业转型升级、健全行业监管制度。
融入基层社会治理体系。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，强化街道对小区物业管理活动的属地管理责任，落实政府职能部门、社区、专营单位对小区事务的管理责任，探索建立政府向物业服务企业购买公共服务机制，化解物业管理矛盾纠纷。
健全业主委员会治理结构。加强对业主委员会人选把关，鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员。扩大业主委员会决策事项范围，加强业主委员会监督，加大业主委员会决策事项公开力度，建立业主委员会纠错和退出机制。
提升物业管理服务水平。扩大物业管理覆盖范围，明确街道对无物业管理小区的托底服务责任。落实物业服务企业服务质量主体责任，通过健全服务质量保障体系、打造优秀项目、规模化经营等方式，提升物业服务质量。完善物业服务价格形成机制。推动物业服务人员职业技能等级认定工作，组织开展“最美物业人”宣传选树活动。
推动发展生活服务业。加强智慧物业管理服务能力建设，采集物业管理信息和生活服务数据，确保数据不泄露、不滥用。提升设施设备智能化管理水平，促进线上线下服务融合发展。鼓励物业服务企业开展养老、托幼、家政等延伸服务，探索“物业服务﹢生活服务”模式。
规范维修资金使用和管理。优化维修资金使用流程，提高维修资金使用效率。完善维修资金信息披露制度，方便业主查询，接受社会监督。加大维修资金归集力度，推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。采用公开招标方式择优确定专户管理银行。
强化物业服务监督管理。建立物业服务信息公开制度和物业服务企业信用管理制度，加强信用信息在项目招投标、政府采购等方面的应用，优化市场竞争环境，完善物业管理招投标制度，强化市场退出机制，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。
中国人民大学法学院教授刘俊海分析说，社区是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容，是党和政府联系、服务人民群众的“最后一公里”。《通知》非常务实，不回避物业管理行业的问题所在，推出的六方面具体措施具有前瞻性和可操作性。
建立红黑名单
在强化物业服务监督管理方面，《通知》明确要建立行业信用管理制度，对落实上述物业管理六方面措施发挥信用监管作用。
这位负责人说：“建立物业管理行业信用管理制度，不仅是行业健康发展的要求，也是更好发挥物业服务作用提高居民生活品质的要求。”
按照《通知》要求，各地应建立物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，建设全国信用信息管理平台。根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据企业信用状况，由城市住房和城乡建设部门授予信用星级标识，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。
“住建部在征求街道意见的基础上，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。”这位负责人说。
刘俊海认为，住宅物业管理促进居民家庭财产的保值增值，维护住宅小区安定和谐，在社区疫情防控中发挥了重要作用。当前，物业管理行业到了再审视和再定位的发展阶段，加强和改进住宅物业管理工作，是推动物业管理高质量发展的基础和前提。
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| 十部门印发通知要求加强和改进住宅物业管理
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| 规范维修资金管理使用强化服务监督
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| （ 2021-01-29 ） 稿件来源： 法治日报法治政府 |
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□ 本报记者 万静
近日住房和城乡建设部等十部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（以下简称《通知》），从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理等六个方面，对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。为了更好地理解文件精神，住建部房地产市场监管司有关负责人近日接受采访时，对《通知》进行了解读。
直面五大问题
这位负责人说：“当前，物业管理与基层社会治理融合不够，物业管理体制机制需要进一步健全，物业服务质量有待提高。”
具体来看，物业管理行业主要存在以下问题：党对物业管理的领导有待加强。物业管理工作还没有被列入城市各级党组织议事日程和工作重点，基层党组织对住宅物业管理的政治引领、统筹协调作用发挥得不充分。业委会和物业服务企业党组织不健全，尚未实现党的组织和工作全覆盖。
物业管理与社区治理结合不充分。政府资源与管理向小区延伸不够。有关职能部门责任落实不到位，存在执法不进小区的现象，小区内违法违规行为得不到及时查处。
业委会治理结构不合理。目前社区“两委”成员进入业委会的机制尚未建立，基层党组织和街道社区对业委会的组织、指导和监督作用未得到充分发挥，业委会决策难、执行难，难以有效发挥业主自治的作用。
物业服务质量不高。部分物业服务企业服务意识不强，服务行为不规范，存在乱收费的现象，服务信息没有及时公开。企业规模化、专业化、集约化程度较低，服务内容单一，侧重对物的管理，对人的服务兼顾不够。
物业服务监管机制不健全。物业服务企业资质取消后，各地普遍反映缺乏监管抓手，亟待建立以信用为核心的物业服务事中事后监管机制。老旧小区基础条件差，实施物业管理难度大。维修资金使用难问题较为突出，信息化管理水平较低。
健全行业监管
针对上述物业管理行业存在的问题，《通知》也提出了具有针对性的六方面具体措施，总体思路是强化党建引领、推动物业服务企业转型升级、健全行业监管制度。
融入基层社会治理体系。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，强化街道对小区物业管理活动的属地管理责任，落实政府职能部门、社区、专营单位对小区事务的管理责任，探索建立政府向物业服务企业购买公共服务机制，化解物业管理矛盾纠纷。
健全业主委员会治理结构。加强对业主委员会人选把关，鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员。扩大业主委员会决策事项范围，加强业主委员会监督，加大业主委员会决策事项公开力度，建立业主委员会纠错和退出机制。
提升物业管理服务水平。扩大物业管理覆盖范围，明确街道对无物业管理小区的托底服务责任。落实物业服务企业服务质量主体责任，通过健全服务质量保障体系、打造优秀项目、规模化经营等方式，提升物业服务质量。完善物业服务价格形成机制。推动物业服务人员职业技能等级认定工作，组织开展“最美物业人”宣传选树活动。
推动发展生活服务业。加强智慧物业管理服务能力建设，采集物业管理信息和生活服务数据，确保数据不泄露、不滥用。提升设施设备智能化管理水平，促进线上线下服务融合发展。鼓励物业服务企业开展养老、托幼、家政等延伸服务，探索“物业服务﹢生活服务”模式。
规范维修资金使用和管理。优化维修资金使用流程，提高维修资金使用效率。完善维修资金信息披露制度，方便业主查询，接受社会监督。加大维修资金归集力度，推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。采用公开招标方式择优确定专户管理银行。
强化物业服务监督管理。建立物业服务信息公开制度和物业服务企业信用管理制度，加强信用信息在项目招投标、政府采购等方面的应用，优化市场竞争环境，完善物业管理招投标制度，强化市场退出机制，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。
中国人民大学法学院教授刘俊海分析说，社区是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容，是党和政府联系、服务人民群众的“最后一公里”。《通知》非常务实，不回避物业管理行业的问题所在，推出的六方面具体措施具有前瞻性和可操作性。
建立红黑名单
在强化物业服务监督管理方面，《通知》明确要建立行业信用管理制度，对落实上述物业管理六方面措施发挥信用监管作用。
这位负责人说：“建立物业管理行业信用管理制度，不仅是行业健康发展的要求，也是更好发挥物业服务作用提高居民生活品质的要求。”
按照《通知》要求，各地应建立物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，建设全国信用信息管理平台。根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据企业信用状况，由城市住房和城乡建设部门授予信用星级标识，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。
“住建部在征求街道意见的基础上，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。”这位负责人说。
刘俊海认为，住宅物业管理促进居民家庭财产的保值增值，维护住宅小区安定和谐，在社区疫情防控中发挥了重要作用。当前，物业管理行业到了再审视和再定位的发展阶段，加强和改进住宅物业管理工作，是推动物业管理高质量发展的基础和前提。
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