□ 王兵
2026年7月1日，笔者赴北京市东城区天坛街道调研老旧小区物业引入工作，恰逢北京城区遭遇暴雨天气，笔者看到，在天坛街道与辖区社区的防汛工作中，物业成为有效助力，通过迅速响应、巡查排水设施、清理落叶淤塞、设置警示标识等方式协助防汛。
这让笔者深切感受到，市场化物业的引入不仅是改善老旧小区日常管理的需要，更是以法治思维推进基层治理现代化的重要实践。具体体现在以下几方面：
一是依法引入，民法典为老旧小区物业服务提供制度依据。
民法典规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这为无物业服务的老旧小区引入市场化物业服务提供了法律依据。天坛街道辖区住宅小区多为老旧小区，建成年代久远，权属复杂。物业服务企业引入之前，环境卫生、房屋维修、小区秩序等事项长期由街道社区兜底。然而，这已超出社区居民委员会职责范围——社区干部既非专业物业服务人员，也不具备相应的维修养护能力，许多居民诉求只能靠社区干部“刷脸”找相关单位协调解决，服务难以到位，居民自然不满意。更为关键的是，老旧小区改造完成后，若没有专业物业企业进行常态化维护，改造成果容易流失，投入的大量公共资源将付诸东流。天坛街道依法引入市场化物业服务，有效破解了老旧小区治理、管护难题，切实提升了小区居住品质与基层治理效能。
二是民主协商，业主共同决定须严格遵循法定程序。
引入市场化物业，核心在于让居民“愿意花钱买服务”，这同样必须建立在民法典确立的业主共同决定制度之上。民法典第二百七十八条列举了由业主共同决定的事项，同时规定了严格的表决程序，对选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等事项，规定应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意——即“双三分之二参与、双过半同意”。笔者观察到，天坛街道坚持因区施策，根据不同小区居民意愿制定个性化方案，街道充分把握每次会议机会征集居民意见，将个性化服务需求记录在案，并建议纳入物业服务合同内容，实现了业主意志向合同条款的法治化转换；针对辖区内未封闭、无资源、管理难的小区，设立“候鸟经理”机制，物业经理每周定期抽出两天，前往相应小区所在社区内办公。这些做法体现了严格恪守法定程序的法治思维——在尊重各小区独特情形与现实需求的同时，始终坚持“双三分之二参与、双过半同意”的表决底线，确保业主共同决定的每一项结果都经得起法律的检验。
三是依法补位，物业管理委员会（以下简称物管会）依法履行物业管理主体职责。
老旧小区引入市场化物业面临的核心法律障碍之一，是缺乏主体来组织业主共同决定、签订物业服务合同、进行日常监督。民法典规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。然而，实践中部分老旧小区短期内难以成立业主委员会（以下简称业委会），法律为此保留了制度通道。天坛街道充分发挥业委会和物管会的作用，在尚未成立业委会的小区，组建物管会依法补位行使物业管理主体职责，组织业主共同决定选聘物业服务企业事宜，撬动各方资源参与治理。物管会的依法设立和有效运行，为无业委会小区的物业引入扫清了法律障碍，也为后续常态化监督提供了组织保障，体现了法律有依据、制度有安排、实践有创新的法治思维。
四是依法监督，构建物业服务常态化法治化监督体系。
民法典规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照民法典合同编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务引入不是终点，而是法治化治理的起点。仅靠政府单向监督难以实现长效治理。天坛街道构建了多元法治监督体系：政府层面，街道从群众满意、接诉即办、社区配合、部门评价、现场调研五个维度建立考核体系；居民层面，业委会和物管会依法对物业日常服务进行常态化监督，这是民法典赋予业主的法定权利。考核结果与属地资源赋予、信用积分等挂钩，对物业企业运营成效产生实质性影响。这种“政府监管+业主监督”的双轨法治模式，确保物业服务持续在法治化、规范化轨道上运行。
天坛街道的实践启示我们，以法治思维推进无物业服务小区引入市场化物业，实现物业管理全覆盖，关键在于将民法典确立的业主权利制度、业主共同决定制度、物业服务合同制度与基层治理实践紧密结合，依法依规补齐社区治理短板；用足用好民法典赋予的制度工具。
当各方在法治轨道上各尽其职——街道依法统筹、社区组织协商、业委会和物管会发挥作用、物业企业依约服务、居民依法监督，街道、社区、物业的工作衔接将更加协调，老旧小区的居民生活才能真正实现从“无人管”到“依法管”“管得好”的根本转变。
（作者系中国物业管理协会法律政策专业委员会副主任、北京市物权法学研究会副秘书长）
2026年07月20日
