十余轮调解解开城市更新项目中的“死结”

　　□ 幸江

　　我接手这个看似普通的租赁租房案件的时候，就知道它不好办。
　　一边是11.34万平方米的城市更新重点项目，关系着区域发展的大局；另一边是两家民营企业数年的心血投入，以及300多名会员的退费安置。两边都是“大事”，都不能含糊。
一纸解约函
牵动两家企业命脉
　　事情要从几年前说起。我拿到案卷后，先把时间线捋了一遍。
　　两家体育公司与某置业投资公司签订了场地租赁合同，投入资金装修场馆、购置设备、拓展会员，经营渐入正轨。该地块正是辖区战略布局的核心承载地，也是业态深度融合发展、建设国际化街区的重要突破口。
　　近年来，该地块的商业形象与区域发展定位存在较大落差。随着区域发展整体规划的调整，该地块被纳入北京市重点城市更新项目，亟须通过转型升级，为老百姓打造一个既有国际范又有烟火气的高品质街区，为区域跃升注入新活力。
　　按照双方此前的合同约定，当场地规划调整时，出租方有权调整解除合同。然而，置业投资公司发出的解除通知令两家体育公司经营安排陷入被动，补偿问题及众多会员安置成了双方僵持不下的谈判焦点。多次协商未果后，两家体育公司停止支付租金，也拒绝腾退，双方形成合同僵局。无奈下，置业投资公司起诉要求解除与两家体育公司的租赁合同并腾退场地。
　　合同写得清楚——规划调整，出租方有权解除合同。从法律上讲，置业投资公司的诉求站得住脚。但两家体育公司也不是无理取闹：场馆装修花了真金白银，设备刚折旧完一半，300多名会员的退费怎么算？这不是一句“合同到期”就能打发的。
十余轮调解
寻找“最大公约数”
　　按常规思路，开庭审理、厘清事实、核定补偿金额，最后出具一份判决——这在程序上是完全正当的。但具体到这个案子，我多想了想：审理周期少则数月，判决之后还有上诉的可能。等待期间，合同僵局持续存在，对两家体育公司的经营难免造成影响；城市更新项目的推进，也可能因此被拖后。更何况，即使判决生效了，双方的对立情绪未必能及时消弭，300多名会员的退费问题也可能仍然悬而未决。
　　一番考量后，我明确了“调解优先、实质化解”的思路。
　　此后，我和调解员白宝凤与双方开启了十余轮调解。
　　“诉讼程序时间长、成本高。城市更新是大事，商户经营、群众权益也是大事。虽然解除合同具有政策和合同依据，但主动给商户补偿，体现的是企业的社会责任和商业信誉。”这句话我在调解室里说了不止一遍。多轮释法明理后，置业投资公司终于给出肯定答复：“法官，您说得对！起诉确实是无奈之举，我们愿意配合法院的调解工作，在合理限度内补偿损失。”
　　同时，我又向两家体育公司反复解读城市更新的政策背景和长远意义：“对方现在愿意作出补偿，很有诚意。与其把精力耗在对抗上，不如争取一个能让你们平稳过渡的方案。”随着争议焦点逐渐厘清，两家体育公司的对立情绪也逐渐消弭，调解有了实质进展。
一揽子化解
300余名会员退费安置难题
　　为切实保障调解效果，我又将注意力投向了300余名会员的安置问题。
　　根据合同相对性原则，若由两家体育公司先行解决会员退费等问题后，再向置业投资公司寻求补偿，腾退时间仍有可能被无限拉长。会员退费纠纷一旦起诉，就是几百件衍生诉讼，法院压力大，消费者更受伤。我反复斟酌后，向双方提议：“置业投资公司提前将会员补偿款打给体育公司，由体育公司全权负责会员退费、转会事宜。同时，置业投资公司为体育公司提供适当的腾退宽限期。”
　　这个方案打破了“先退费、后补偿”的常规顺序，用“预补偿”机制锁定了会员权益，也给了体育公司体面退场的时间和空间。多次沟通下，双方认可提议并达成了令彼此都满意的和解方案，搬迁时间也最终确定了下来。
　　调解协议签署当天，双方握手言和。那一刻，调解室里的气氛才真正轻松下来。
　　事后，置业投资公司寄来一封感谢信。信里说：“为了尽快化解纠纷，法官主动牺牲休息时间，加班加点推进调解工作……这份担当与付出，让我们真切感受到了司法的公正与温度，更看到了法治化营商环境的坚实底气。”
　　近日，涉诉地块城市更新项目已如期开工建设，11.34万平方米的改造工程顺利推进。招商态势持续向好，区域商业活力前景广阔、人居环境逐步优化。那300多名会员的退费、转会事宜，也在调解协议框架内平稳落地，无一衍生诉讼。
　　回望这起案件，我常常想：司法要做的，从来不是在法条与情理之间做单选题。城市更新是大事，民营企业的生存是大事，几百名消费者的权益也是大事。法官的工作，就是要在这些看似冲突的“大事”之间，找到那个让每一方合法权益都得到尊重的平衡点。
　　这个点，不在判决书里，而在调解桌上，在一轮又一轮的沟通里，在愿意为每一个普通人多想一想、多走一步的耐心与担当里。
　　（作者系北京市顺义区人民法院后沙峪人民法庭庭长）