石家庄桥西法院：司法智慧破解“烂尾楼”重生难题

□ 本报记者　　 周宵鹏
□ 本报通讯员 李建永

　　近日，河北省石家庄市桥西区天伦锦城三期项目交房现场秩序井然，工作人员热情迎接业主归家。为了这一天，560名购房人、80余户拆迁户足足等了8年。
　　从因资金链断裂陷入烂尾，到通过破产重整成功交付，天伦锦城三期的“重生”，离不开石家庄市桥西区人民法院遵循“市场化主导、法治化推进”原则，探索出的一条依靠债权人内部资金协调投资、重整自救的创新路径。
　　“这一实践充分证明，面对复杂的房地产企业破产难题，因势利导、灵活创新的司法智慧，是破解‘保交楼、保民生、保稳定’困局的关键。”桥西法院相关负责人对《法治日报》记者说。
烂尾项目难题交织
　　2017年，市民周某在天伦锦城三期为儿子购置了一套期房，在交纳45万元首付款后，便满心期待新房交付。然而到了2021年，项目因开发商石家庄某房地产开发有限公司资金链断裂彻底停工，陷入烂尾状态。
　　“每次路过荒芜的工地，心里都不是滋味，对未来的憧憬全化成了泡影。”周某的遭遇，也是该项目560名购房人和80余户拆迁户的共同困境。
　　作为石家庄市“烂尾楼”化解清单中的重点项目，天伦锦城三期的困局极具典型性：五栋在建高层烂尾超4年，涉及总债务24亿多元，开发商资不抵债。
　　2023年，项目最大债权人、施工总承包方河北某建筑工程有限公司向石家庄市中级人民法院提出破产重整申请，后由桥西法院审理该案。
　　但重整之路开局艰难。一方面，市场资本对“烂尾楼”避之不及，项目三次招募投资人均无人问津；另一方面，项目当年售价为每平方米1.4万元至1.8万元，而周边房价已大幅下跌，巨大的心理落差让多数购房人在第一次债权人会议上表示，宁可损失首付也不愿继续购房。
　　“若强行续建，不仅面临再次烂尾的风险，还可能出现‘业主不收房、房屋卖不掉’的尴尬局面，进一步激化社会矛盾。”案件主办法官周涛涛介绍，续建资金缺口约2.8亿元，如何筹措资金、平衡各方利益，成为横亘在“保交楼”面前的最大难题。
　　由桥西区工作专班和北京大成（石家庄）律师事务所组成的管理人团队，虽有预案，却也面临复杂的考验。
　　“这不是简单的经济问题，更是民生问题、社会问题。”周涛涛坦言，“管理人必须在法治框架内，寻求各方利益的最大公约数。”
激活重整内生动力
　　为打破僵局，桥西法院指导管理人开展深度调研，梳理出三大关键线索：项目总承包方已垫资1.3亿元，其债权属于建设工程价款优先受偿权，项目存续直接影响债权清偿；多数购房人并非绝对弃房，只要房价合理仍有购房意愿；原购房人的尾款总额足以覆盖2.8亿元的续建资金缺口。
　　“不能等、靠、要，必须激活内生动力，探索新路径。”周涛涛说，法院与管理人多次推演后，确定了核心重整思路：推动总承包方垫资续建，以购房人尾款支付续建工程款，最终实现项目交付、清偿各类债务。
　　这一思路的关键，在于重建购房人与总承包方的信心。总承包方此前已垫资1.3亿元，再新增2.8亿元续建资金，既担心工程款无法保障，又面临较大资金压力。
　　对此，桥西法院协同管理人团队与施工单位多轮沟通，释法明理的同时，通过翔实数据对比重整与清算两种情形下的工程价款清偿比例，清晰展现重整对其利益最大化的价值。最终，总承包方决定多方筹措资金，2024年1月，停工3年的项目正式复工。
　　项目复工点燃了购房人的希望。管理人随即展开周边房价调研，测算出当前市场价约为每平方米1.1万元，并逐户沟通了解购房人的真实诉求。
　　“管理人用数据帮我们权衡利弊后，大家都觉得这个价格合理，愿意继续购房。”周某说。市场化的价格调整让业主们重新燃起了对新房的期待，绝大多数购房人同意按市场价续购。
另辟蹊径成功落地
　　房价下调虽赢得购房人认可，却引发新的疑问：账面资产减值是否会损害其他债权人利益？按市场价调整房价进行破产重整，是否符合法律规定？这一做法在石家庄房地产领域尚无先例，管理人起草的重整计划草案一度遭到质疑。
　　为打消疑虑，桥西法院经测算确认，调整房价导致的资产减值，远低于购房人集体弃房造成的损失。同时，法院邀请河北省破产管理人协会专家对草案进行研讨，专家一致认为，结合当前房地产市场行情调整购房价格，既公平合理，又符合破产市场化要求，既能推动“保交楼”，又能从整体上维护全体债权人利益。
　　共识逐渐形成：在清算状态下，开发商的债权清偿率极低，唯有重整成功，才能实现债权人利益最大化。第二次债权人会议上，重整计划草案获得购房债权人组表决通过。2024年11月，桥西法院依法批准该草案。
　　2025年7月，天伦锦城三期项目竣工验收；10月31日，项目正式交房。
　　记者在天伦锦城三期项目交房现场看到，管理人联合物业服务团队、施工单位组建专项服务小组，提供“一站式”交房服务，解答产权办理、房屋维保等疑问。拿到钥匙的周某，在专业人员陪同下逐一核对房屋质量、水电设施等细节，终于舒了口气，“等了这么多年，终于有了安心的家”。
　　一场持续多年的“烂尾楼”困局得以圆满化解。桥西法院的探索，不仅为房地产企业破产重整提供了可复制的实践方案，更以法治智慧诠释了“为大局服务、为人民司法”的内涵，实现了政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。