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评论
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《条例》从市场主导与政府引导两个维度同时发力，为促进住房租赁市场高质量发展提供法治保障，彰显了民生底色
□ 楼建波
近日公布的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将于2025年9月15日起施行。作为我国住房租赁领域首部行政法规，《条例》对于规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度具有重要意义。
解决好住房问题事关民生保障和经济社会发展，发展住房租赁市场是解决住房问题的重要途径。近年来，我国住房租赁市场不断发展，对实现住有所居、改善住房条件、推进新型城镇化、促进城乡融合发展发挥了重要作用。与此同时，住房租赁市场的发展也面临市场主体参差不齐、经营服务不尽规范、租赁双方合法权益保障不充分、租住品质有待提升等问题。解决好这些问题，需要充分发挥法治的规范、引领和保障作用。
《条例》填补了房地产立法在行政法规层级的短板，是迄今通过的调整规范我国住房租赁市场的最高层级的专门立法。它以刚性制度为市场行为划定“红线”，又通过引导性与规范性内容明确行业发展“轨道”，为住房租赁市场的规范运行与健康发展夯实了制度根基。
首先，《条例》为租购并举的住房制度提供了法治保障。租购并举是我国住房制度改革的大方向，住房租赁是租购并举住房制度的重要一环。《条例》的出台，是加快建立租购并举住房制度进程中迈出的关键一步，也进一步健全了房地产发展新模式的基础性制度。具体而言，一是《条例》顺应住房租赁品质提升新需求，要求出租住房符合安全健康方面的强制性标准，不得危及人身安全和健康；禁止厨房等非居住空间单独出租用于居住等，从源头保障居住安全。二是保障租赁关系的稳定，要求租赁合同签订须实名且对租赁合同进行备案，其中政府不得就备案“收取任何费用”和“承租人可以办理备案”的规定，既强化了监管，又为备案提供了便利和保障。三是为保证承租人的正常居住和生活安宁，规定出租人在租赁期间不得擅自进入租赁住房；解除住房租赁合同的，要为承租人腾退留出合理时间。四是规定住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务，鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，并推动租房人和购房人在公共服务方面享受同等权利。
其次，《条例》强调合同治理，鼓励当事人通过合同明确相互间的权利义务，把合同作为租赁关系的基础和解决纠纷的依据。具体而言，一是要求政府有关部门制定住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本，供当事人订约时采用。二是针对实践中的押金收取和返还乱象，要求在租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。三是为住房租赁活动产生的民事纠纷提供调解、仲裁或诉讼的纠纷解决机制。强调合同治理，既尊重了当事人的意思自治，也为市场发展留出了空间。
再次，《条例》明确了一系列行政管理措施，通过政府规制手段，纠正市场失灵，以实现住房租赁市场公平与效率的平衡。其中规定住房租赁市场发展应当贯彻党和国家路线方针政策、决策部署，坚持市场主导与政府引导相结合，并明确了住房租赁活动监督管理的部门分工和央地分工。同时，要求有关部门加强监督检查，依法及时处理违法行为。在此基础上，《条例》规定了合同示范文本、住房租金监测和发布机制、住房租赁管理服务平台建设和信息共享机制、诚信建设和行业自律管理等具体的管理措施，把政府对市场的引导和管理落到实处。更值得赞许的是，《条例》还规定了对房产管理部门和其他有关部门工作人员在住房租赁活动监督管理工作中的违法行为的责任追究与处分，督促有关部门及其工作人员履职尽责、依法进行监督管理。
最后，《条例》明确了法律责任。“法律责任”一章对出租人、承租人、住房租赁企业、经纪机构、网络平台经营者的违规责任作了明确规定，构建起了“行为规范—责任追究”的闭环，为监督管理提供了追责的依据。
总的来说，《条例》从市场主导与政府引导两个维度同时发力，为促进住房租赁市场高质量发展提供法治保障，彰显了民生底色。同时，法律的生命力在于实施。为确保《条例》顺利实施，既要加大宣传力度，也要完善配套制度。国务院有关部门、地方人民政府应及时出台相关配套规定，进一步细化制度措施，增强制度的可操作性，确保《条例》规定落地落实，守护好千万家庭的“安居梦”，让人民群众的获得感、幸福感、安全感更可持续、更有保障。
（作者系北京大学法学院教授，北京大学房地产法研究中心主任）
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| 为住房租赁市场提供有力法治保障
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| （ 2025-07-30 ） 稿件来源： 法治日报评论 |
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《条例》从市场主导与政府引导两个维度同时发力，为促进住房租赁市场高质量发展提供法治保障，彰显了民生底色
□ 楼建波
近日公布的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将于2025年9月15日起施行。作为我国住房租赁领域首部行政法规，《条例》对于规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度具有重要意义。
解决好住房问题事关民生保障和经济社会发展，发展住房租赁市场是解决住房问题的重要途径。近年来，我国住房租赁市场不断发展，对实现住有所居、改善住房条件、推进新型城镇化、促进城乡融合发展发挥了重要作用。与此同时，住房租赁市场的发展也面临市场主体参差不齐、经营服务不尽规范、租赁双方合法权益保障不充分、租住品质有待提升等问题。解决好这些问题，需要充分发挥法治的规范、引领和保障作用。
《条例》填补了房地产立法在行政法规层级的短板，是迄今通过的调整规范我国住房租赁市场的最高层级的专门立法。它以刚性制度为市场行为划定“红线”，又通过引导性与规范性内容明确行业发展“轨道”，为住房租赁市场的规范运行与健康发展夯实了制度根基。
首先，《条例》为租购并举的住房制度提供了法治保障。租购并举是我国住房制度改革的大方向，住房租赁是租购并举住房制度的重要一环。《条例》的出台，是加快建立租购并举住房制度进程中迈出的关键一步，也进一步健全了房地产发展新模式的基础性制度。具体而言，一是《条例》顺应住房租赁品质提升新需求，要求出租住房符合安全健康方面的强制性标准，不得危及人身安全和健康；禁止厨房等非居住空间单独出租用于居住等，从源头保障居住安全。二是保障租赁关系的稳定，要求租赁合同签订须实名且对租赁合同进行备案，其中政府不得就备案“收取任何费用”和“承租人可以办理备案”的规定，既强化了监管，又为备案提供了便利和保障。三是为保证承租人的正常居住和生活安宁，规定出租人在租赁期间不得擅自进入租赁住房；解除住房租赁合同的，要为承租人腾退留出合理时间。四是规定住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务，鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，并推动租房人和购房人在公共服务方面享受同等权利。
其次，《条例》强调合同治理，鼓励当事人通过合同明确相互间的权利义务，把合同作为租赁关系的基础和解决纠纷的依据。具体而言，一是要求政府有关部门制定住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本，供当事人订约时采用。二是针对实践中的押金收取和返还乱象，要求在租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。三是为住房租赁活动产生的民事纠纷提供调解、仲裁或诉讼的纠纷解决机制。强调合同治理，既尊重了当事人的意思自治，也为市场发展留出了空间。
再次，《条例》明确了一系列行政管理措施，通过政府规制手段，纠正市场失灵，以实现住房租赁市场公平与效率的平衡。其中规定住房租赁市场发展应当贯彻党和国家路线方针政策、决策部署，坚持市场主导与政府引导相结合，并明确了住房租赁活动监督管理的部门分工和央地分工。同时，要求有关部门加强监督检查，依法及时处理违法行为。在此基础上，《条例》规定了合同示范文本、住房租金监测和发布机制、住房租赁管理服务平台建设和信息共享机制、诚信建设和行业自律管理等具体的管理措施，把政府对市场的引导和管理落到实处。更值得赞许的是，《条例》还规定了对房产管理部门和其他有关部门工作人员在住房租赁活动监督管理工作中的违法行为的责任追究与处分，督促有关部门及其工作人员履职尽责、依法进行监督管理。
最后，《条例》明确了法律责任。“法律责任”一章对出租人、承租人、住房租赁企业、经纪机构、网络平台经营者的违规责任作了明确规定，构建起了“行为规范—责任追究”的闭环，为监督管理提供了追责的依据。
总的来说，《条例》从市场主导与政府引导两个维度同时发力，为促进住房租赁市场高质量发展提供法治保障，彰显了民生底色。同时，法律的生命力在于实施。为确保《条例》顺利实施，既要加大宣传力度，也要完善配套制度。国务院有关部门、地方人民政府应及时出台相关配套规定，进一步细化制度措施，增强制度的可操作性，确保《条例》规定落地落实，守护好千万家庭的“安居梦”，让人民群众的获得感、幸福感、安全感更可持续、更有保障。
（作者系北京大学法学院教授，北京大学房地产法研究中心主任）
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