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法律服务·说法
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□ 本报记者 徐伟伦
□ 本报通讯员 安杨 张盈滢
入冬之后，我国北方地区一年一度的供暖季正式开启。供暖质量与群众生活品质、社区和谐稳定息息相关，一旦因此产生纠纷，虽然标的额往往不大，但却是群众生活的“心头大事”。
近日，《法治日报》记者选取北京市顺义区人民法院近年来审结的4起供暖纠纷案件进行梳理，通过以案释法助力提升“幸福温度”，以期防范和减少此类纠纷发生，让百姓屋暖心更暖。
试水期间无人看管
造成损失按比担责
2021年10月23日晚，某茶叶公司所在单元楼进行暖气试水。当时茶叶公司并未留人，因漏水导致房屋内的茶叶、包装盒被泡。事后，某茶叶公司和某热能公司及某物业公司就赔偿问题协商未果，某茶叶公司遂诉至法院，请求判令某热能公司和某物业公司赔偿其相应损失。
庭审中，某热能公司主张每年供暖季来临前均会张贴暖气试水公告，并提交了打压试水通知的照片予以证明，同时认可在试水之前对涉案房屋所在单元楼随机进行了入户检查。案发当天，因某茶叶公司房屋内未留人，故未检查。法院现场调查时，某物业公司及该单元楼其他住户亦表示每年试水之前都会发通知。
法院认为，被告某热能公司作为案涉房屋所在小区的供暖服务单位，其在试水前发布了公告，已尽到合理告知义务，但未对案涉供暖设备进行专业巡查和必要的指导，存在过错。原告某茶叶公司作为案涉房屋权利人，在试水期间未留人，在大量漏水后才被楼下住户发现，说明其未尽到注意义务，亦应对事故承担相应责任。被告某物业公司对供暖设备并无维修义务，无须承担赔偿责任。
据此，法院认定某热能公司承担65%的赔偿责任，某茶叶公司自行承担35%的责任，判决某热能公司赔偿某茶叶公司3.3万余元。
法官庭后表示，该案系因供暖试水引发的财产损害赔偿纠纷。供暖单位在提前张贴告示通知业主试水的基础上，还应当注意对相关设备进行巡查维护。而作为业主，也应当留意供暖单位的相关通知，在试水期间留人看管，以防供暖设备漏水造成损失。
供暖方式约定不明
无法计费合同解除
2023年4月，张某将自己位于顺义区的一处房屋出租给杨某使用。双方签署的《房屋租赁合同》中约定，杨某承担水费、电费、燃气费，张某承担供暖费、物业费，租赁期为一年，并将“未及时支付租金、擅自转租、因房屋产权人发生变化导致杨某不能再继续使用”约定为违约情形。
杨某租下该房屋并支付了1500元燃气费后，才发现该屋是自采暖，供暖设施也需使用燃气，而张某在签订合同时并未将这一重要事实告知，双方由此发生争议，杨某于2024年4月便提前搬离房屋。杨某认为，张某未按合同约定承担供暖费已构成违约，遂诉至法院，请求判令撤销合同，杨某退还燃气费1500元并支付违约金。
庭审中，杨某表示其入住时燃气表内剩余758.8元，因屋内的淋浴设施、燃气灶、暖气等都需要使用燃气，其无法区分供暖部分具体数额，除了自己自行充值的1500元燃气费，后张某又向燃气表中充值500元。
法院认为，案涉房屋为自采暖方式，并非集中供暖，因供暖而产生的费用实际上计算在燃气费中。对于因供暖而产生的燃气费负担金额，双方在《房屋租赁合同》中约定不明，在合同实际履行过程中也并未协商一致。张某作为案涉房屋的业主，显然对于案涉房屋供暖采用何种方式、供暖费包含在燃气费中的情况明知，虽然合同系杨某起草，但张某对明显约定不明的条款并没有指出，存在明显过错。在发生供暖费、燃气费争议后，双方无法达成一致，杨某因此提前解除合同，法院不持异议。
关于双方先后存入的燃气费，法院认为，案涉房屋除供暖设施外其他设备也需要使用燃气，双方均无充分证据对各项设施使用燃气情况予以证明。结合双方均同意不再互相给付燃气费的情形，法院最终判决确认《房屋租赁合同》解除，驳回原告其他诉讼请求。
法官庭后提示，司法实践中，房屋租赁合同中大多约定采用集中供暖的房屋供暖费由业主承担，自采暖房屋的供暖费由租客承担，但双方也可视实际情况作出其他约定。在签订租赁合同时，业主作为房屋所有权人，应明确告知租客其房屋的实际供暖方式，并在合同中明确约定暖气费用的承担方式及相应违约责任，避免事后因缴费问题引发争议影响合同履行。租客在签订合同过程中应当就供暖方式及费用分担问题进行询问并在合同中予以明确，避免影响自身的租房体验。中介公司作为居间服务方，亦应针对供暖费事宜对双方进行充分提示。
暖气漏水被迫装修
租金损失也可获赔
刘某在顺义区有一处房屋长期用于出租。今年1月，因楼上漏水导致刘某房屋墙壁的粉刷装饰层被浸泡。北京某供热公司维修后，认定是供暖管道出现问题导致此次漏水事件。
刘某诉称，该房屋每月租金3500元，此次漏水已严重影响现租户的生活质量及其再次出租的租金价格，故请求某供热公司支付修复墙面费用4000元，以及装修和散味期间两个月的租金损失7000元。对此，某供热公司认为，应根据市场价格认定墙面修复费，同时认为刘某主张的因装修导致的空置期过长，不具备合理性，因而拒绝赔付。
法院认为，某供热公司疏于对其暖气设备的管理，导致发生漏水后未能及时发现，造成刘某家中相关财产损失，应承担侵权责任。关于刘某主张的房屋空置损失，法院根据案涉房屋的损坏状况、重新装修的期间酌情确定。
据此，法院判决某供热公司赔偿原告刘某装修费4000元及房屋空置损失3500元。
法官提示，暖气发生漏水问题，利益受损的业主可以向侵权责任人即供暖公司主张因漏水所造成的直接经济损失和间接经济损失，前者包括漏水修复费及因漏水所损毁物品的价值损失，后者包括因房屋漏水而在外租房产生的租金费用、因无法出租或承租人退租等情况造成的预期租金利益损失等。此外，在发现暖气漏水后，业主也应及时采取措施避免造成扩大损失。
停暖应当提前申请
证据不足欠费当交
2017年，某物业公司与某供暖公司签署合同，约定由某供暖公司为小区提供用热服务。2017年至2021年间，小区业主宋某始终未交纳供暖费，某供暖公司将宋某诉至法院，请求判令宋某按照北京市政府供暖费标准支付欠费7928元。
宋某认为，某物业公司与某供暖公司的合同于2020年到期，2021年已经超过约定服务期限，故不应收取2021年暖气费用。对于此前的欠费，宋某称是因为房屋供暖温度不达标，自己已将供暖阀门关闭，使用空调取暖，因而拒绝支付供暖费。
法院认为，根据《北京市供热采暖管理办法》规定，供热单位与用户订立供热采暖合同应当符合国家和本市有关规定，未签订书面供热采暖合同，供热单位已经向用户供热一个或一个以上采暖期的，用户与供热单位之间视为存在事实供热采暖关系。本案中，原告某供暖公司自2017年向涉案小区提供了供暖服务，宋某系涉案房屋所有权人，双方于2021年已经形成了事实上的供用热力合同关系，宋某应当及时履行交纳供暖费义务。
关于宋某主张的停暖问题，法院认为，居民要求供热单位暂停供热的，应向供热单位提出书面申请并补齐之前的欠费。诉讼中，双方均认可供暖公司每年会对案涉房屋的供暖管道进行正常的养护、打压等工作，阀门如果关闭需要贴封条。但没有相关证据显示宋某曾向某供暖公司提交过书面申请，在其存在欠费的情况下，也没有证据证明已将阀门关闭，故法院对其相关诉求不予采纳。
据此，法院判令宋某支付2017年至2021年期间的供暖费7928元。
法官庭后表示，供暖费系供暖单位赖以生存和持续提供供暖服务的资金来源，业主应当按照国家有关标准及当事人之间的约定及时交纳供暖费，北京居民可依据《北京市居民集中供热暂停和恢复供热指导意见》办理暂停供热等事宜。暂停供暖期间供热单位仍承担配置供热设置、预留供热负荷、发生事故时抢修等责任，供热固定成本费用不会因停热而减少或转移，因而业主在此期间仍需交纳供热基本费用。
“如果业主对供暖后的室温不满意，业主可联系供暖单位提供测温服务，并注意保留测温单据，日常业主也可拍摄自行测温的视频资料作为辅助证据。”法官提醒，测温单需供暖单位和业主共同签字确认，视频资料应拍摄室外天气情况、室内密封状态等，对供暖企业服务不满意时，可向相关主管部门反映，由相关主管部门督促供热单位及时履行测温职责、维修供热管道、查清供暖温度不达标原因。
民法典相关规定
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六百五十四条 用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时支付电费。用电人逾期不支付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不支付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。供电人依据前款规定中止供电的，应当事先通知用电人。
第六百五十六条 供用水、供用气、供用热力合同，参照适用供用电合同有关规定。
第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第一千一百八十四条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他合理方式计算。
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| 防范化解供暖纠纷 助力提升“幸福温度”
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| （ 2024-11-17 ） 稿件来源： 法治日报法律服务·说法 |
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| 漫画/高岳 |
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□ 本报记者 徐伟伦
□ 本报通讯员 安杨 张盈滢
入冬之后，我国北方地区一年一度的供暖季正式开启。供暖质量与群众生活品质、社区和谐稳定息息相关，一旦因此产生纠纷，虽然标的额往往不大，但却是群众生活的“心头大事”。
近日，《法治日报》记者选取北京市顺义区人民法院近年来审结的4起供暖纠纷案件进行梳理，通过以案释法助力提升“幸福温度”，以期防范和减少此类纠纷发生，让百姓屋暖心更暖。
试水期间无人看管
造成损失按比担责
2021年10月23日晚，某茶叶公司所在单元楼进行暖气试水。当时茶叶公司并未留人，因漏水导致房屋内的茶叶、包装盒被泡。事后，某茶叶公司和某热能公司及某物业公司就赔偿问题协商未果，某茶叶公司遂诉至法院，请求判令某热能公司和某物业公司赔偿其相应损失。
庭审中，某热能公司主张每年供暖季来临前均会张贴暖气试水公告，并提交了打压试水通知的照片予以证明，同时认可在试水之前对涉案房屋所在单元楼随机进行了入户检查。案发当天，因某茶叶公司房屋内未留人，故未检查。法院现场调查时，某物业公司及该单元楼其他住户亦表示每年试水之前都会发通知。
法院认为，被告某热能公司作为案涉房屋所在小区的供暖服务单位，其在试水前发布了公告，已尽到合理告知义务，但未对案涉供暖设备进行专业巡查和必要的指导，存在过错。原告某茶叶公司作为案涉房屋权利人，在试水期间未留人，在大量漏水后才被楼下住户发现，说明其未尽到注意义务，亦应对事故承担相应责任。被告某物业公司对供暖设备并无维修义务，无须承担赔偿责任。
据此，法院认定某热能公司承担65%的赔偿责任，某茶叶公司自行承担35%的责任，判决某热能公司赔偿某茶叶公司3.3万余元。
法官庭后表示，该案系因供暖试水引发的财产损害赔偿纠纷。供暖单位在提前张贴告示通知业主试水的基础上，还应当注意对相关设备进行巡查维护。而作为业主，也应当留意供暖单位的相关通知，在试水期间留人看管，以防供暖设备漏水造成损失。
供暖方式约定不明
无法计费合同解除
2023年4月，张某将自己位于顺义区的一处房屋出租给杨某使用。双方签署的《房屋租赁合同》中约定，杨某承担水费、电费、燃气费，张某承担供暖费、物业费，租赁期为一年，并将“未及时支付租金、擅自转租、因房屋产权人发生变化导致杨某不能再继续使用”约定为违约情形。
杨某租下该房屋并支付了1500元燃气费后，才发现该屋是自采暖，供暖设施也需使用燃气，而张某在签订合同时并未将这一重要事实告知，双方由此发生争议，杨某于2024年4月便提前搬离房屋。杨某认为，张某未按合同约定承担供暖费已构成违约，遂诉至法院，请求判令撤销合同，杨某退还燃气费1500元并支付违约金。
庭审中，杨某表示其入住时燃气表内剩余758.8元，因屋内的淋浴设施、燃气灶、暖气等都需要使用燃气，其无法区分供暖部分具体数额，除了自己自行充值的1500元燃气费，后张某又向燃气表中充值500元。
法院认为，案涉房屋为自采暖方式，并非集中供暖，因供暖而产生的费用实际上计算在燃气费中。对于因供暖而产生的燃气费负担金额，双方在《房屋租赁合同》中约定不明，在合同实际履行过程中也并未协商一致。张某作为案涉房屋的业主，显然对于案涉房屋供暖采用何种方式、供暖费包含在燃气费中的情况明知，虽然合同系杨某起草，但张某对明显约定不明的条款并没有指出，存在明显过错。在发生供暖费、燃气费争议后，双方无法达成一致，杨某因此提前解除合同，法院不持异议。
关于双方先后存入的燃气费，法院认为，案涉房屋除供暖设施外其他设备也需要使用燃气，双方均无充分证据对各项设施使用燃气情况予以证明。结合双方均同意不再互相给付燃气费的情形，法院最终判决确认《房屋租赁合同》解除，驳回原告其他诉讼请求。
法官庭后提示，司法实践中，房屋租赁合同中大多约定采用集中供暖的房屋供暖费由业主承担，自采暖房屋的供暖费由租客承担，但双方也可视实际情况作出其他约定。在签订租赁合同时，业主作为房屋所有权人，应明确告知租客其房屋的实际供暖方式，并在合同中明确约定暖气费用的承担方式及相应违约责任，避免事后因缴费问题引发争议影响合同履行。租客在签订合同过程中应当就供暖方式及费用分担问题进行询问并在合同中予以明确，避免影响自身的租房体验。中介公司作为居间服务方，亦应针对供暖费事宜对双方进行充分提示。
暖气漏水被迫装修
租金损失也可获赔
刘某在顺义区有一处房屋长期用于出租。今年1月，因楼上漏水导致刘某房屋墙壁的粉刷装饰层被浸泡。北京某供热公司维修后，认定是供暖管道出现问题导致此次漏水事件。
刘某诉称，该房屋每月租金3500元，此次漏水已严重影响现租户的生活质量及其再次出租的租金价格，故请求某供热公司支付修复墙面费用4000元，以及装修和散味期间两个月的租金损失7000元。对此，某供热公司认为，应根据市场价格认定墙面修复费，同时认为刘某主张的因装修导致的空置期过长，不具备合理性，因而拒绝赔付。
法院认为，某供热公司疏于对其暖气设备的管理，导致发生漏水后未能及时发现，造成刘某家中相关财产损失，应承担侵权责任。关于刘某主张的房屋空置损失，法院根据案涉房屋的损坏状况、重新装修的期间酌情确定。
据此，法院判决某供热公司赔偿原告刘某装修费4000元及房屋空置损失3500元。
法官提示，暖气发生漏水问题，利益受损的业主可以向侵权责任人即供暖公司主张因漏水所造成的直接经济损失和间接经济损失，前者包括漏水修复费及因漏水所损毁物品的价值损失，后者包括因房屋漏水而在外租房产生的租金费用、因无法出租或承租人退租等情况造成的预期租金利益损失等。此外，在发现暖气漏水后，业主也应及时采取措施避免造成扩大损失。
停暖应当提前申请
证据不足欠费当交
2017年，某物业公司与某供暖公司签署合同，约定由某供暖公司为小区提供用热服务。2017年至2021年间，小区业主宋某始终未交纳供暖费，某供暖公司将宋某诉至法院，请求判令宋某按照北京市政府供暖费标准支付欠费7928元。
宋某认为，某物业公司与某供暖公司的合同于2020年到期，2021年已经超过约定服务期限，故不应收取2021年暖气费用。对于此前的欠费，宋某称是因为房屋供暖温度不达标，自己已将供暖阀门关闭，使用空调取暖，因而拒绝支付供暖费。
法院认为，根据《北京市供热采暖管理办法》规定，供热单位与用户订立供热采暖合同应当符合国家和本市有关规定，未签订书面供热采暖合同，供热单位已经向用户供热一个或一个以上采暖期的，用户与供热单位之间视为存在事实供热采暖关系。本案中，原告某供暖公司自2017年向涉案小区提供了供暖服务，宋某系涉案房屋所有权人，双方于2021年已经形成了事实上的供用热力合同关系，宋某应当及时履行交纳供暖费义务。
关于宋某主张的停暖问题，法院认为，居民要求供热单位暂停供热的，应向供热单位提出书面申请并补齐之前的欠费。诉讼中，双方均认可供暖公司每年会对案涉房屋的供暖管道进行正常的养护、打压等工作，阀门如果关闭需要贴封条。但没有相关证据显示宋某曾向某供暖公司提交过书面申请，在其存在欠费的情况下，也没有证据证明已将阀门关闭，故法院对其相关诉求不予采纳。
据此，法院判令宋某支付2017年至2021年期间的供暖费7928元。
法官庭后表示，供暖费系供暖单位赖以生存和持续提供供暖服务的资金来源，业主应当按照国家有关标准及当事人之间的约定及时交纳供暖费，北京居民可依据《北京市居民集中供热暂停和恢复供热指导意见》办理暂停供热等事宜。暂停供暖期间供热单位仍承担配置供热设置、预留供热负荷、发生事故时抢修等责任，供热固定成本费用不会因停热而减少或转移，因而业主在此期间仍需交纳供热基本费用。
“如果业主对供暖后的室温不满意，业主可联系供暖单位提供测温服务，并注意保留测温单据，日常业主也可拍摄自行测温的视频资料作为辅助证据。”法官提醒，测温单需供暖单位和业主共同签字确认，视频资料应拍摄室外天气情况、室内密封状态等，对供暖企业服务不满意时，可向相关主管部门反映，由相关主管部门督促供热单位及时履行测温职责、维修供热管道、查清供暖温度不达标原因。
民法典相关规定
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六百五十四条 用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时支付电费。用电人逾期不支付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不支付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。供电人依据前款规定中止供电的，应当事先通知用电人。
第六百五十六条 供用水、供用气、供用热力合同，参照适用供用电合同有关规定。
第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第一千一百八十四条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他合理方式计算。
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