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守法普法
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□ 白指洋
房屋是重要的生活资料和生产资料，既可以满足人们的居住需求，又可以为生产经营提供必要的场所，是现代社会的重要资产。在房屋租赁合同中，承租人死亡的，其共同居住人虽无法继承该租赁合同，但在人格权优先保护的理念下，共同居住人可以继续租赁该房屋，保护了承租人的共同居住人的合法权益。
2019年8月28日，王某通过法院拍卖取得北京市西城区某处房屋的所有权。该房屋原是金某从某公司承租的公房，一直由金某及其儿子李某一家三口居住。2008年金某去世后，该房屋几经转让，最终于2019年由王某取得所有权，其间，房屋始终由李某一家居住。王某为居住使用该房屋将李某一家诉至法院，要求终止其与李某一家的房屋租赁合同、李某将房屋腾空交还，并要求李某按照市场价格向其支付房屋租金。李某一家则认为基于买卖不破租赁的原则以及公房租赁的特殊性，其有权长期居住使用该房屋，仅同意按照原公有住宅租赁合同的租金标准向王某支付租金。
法院经审理认为，金某占有使用涉案房屋系基于公有住宅租赁合同，而非与王某之间的房屋租赁关系。金某去世后，李某一家三口作为房屋共居人，可以继续使用涉案房屋。王某虽然已取得房屋产权，但此前在涉案房屋上设立的权利义务不因产权人的变更而消灭，对新的产权人仍然具有约束力。因涉案房屋是金某承租的公有住房，李某一家三口作为共同居住人使用房屋，应按原公有住宅租赁合同记载的租金标准支付房屋租金。因此，王某的诉讼请求无法获得法院的支持。
本案的裁判原则体现了对承租人共同居住人的继续承租权的保护。民法典第七百三十二条规定，承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
就承租人的共同居住人的继续承租权来讲，首先房屋应当是共同居住生活的必要场所，是保障其基本生活的必要条件。其次是共同居住人具有使用房屋的持续性，在承租房屋居住的行为应是稳定的，并持续至承租人死亡时。共同居住人继受合同的，是对于原租赁合同权利义务的概括继受，共同居住人处于承租人的法律地位，应当按照原租赁合同确定的条件，如租金、租期等约定继续履行租赁合同。
民法典第七百三十二条对房屋承租人的共同居住人和共同经营人可以继受租赁合同的权利作出规定，该规定与原合同法第二百三十四条对于共同居住人的继续承租权的保护一脉相承，并且新增了关于保护共同经营人经营权的规定，更利于保障经营的稳定性，有利于增进社会效益。
（作者系北京市西城区人民法院法官助理，本报记者蒲晓磊整理）
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| 承租人去世后共同居住人可继续租赁该房屋
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| （ 2021-07-28 ） 稿件来源： 法治日报守法普法 |
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□ 白指洋
房屋是重要的生活资料和生产资料，既可以满足人们的居住需求，又可以为生产经营提供必要的场所，是现代社会的重要资产。在房屋租赁合同中，承租人死亡的，其共同居住人虽无法继承该租赁合同，但在人格权优先保护的理念下，共同居住人可以继续租赁该房屋，保护了承租人的共同居住人的合法权益。
2019年8月28日，王某通过法院拍卖取得北京市西城区某处房屋的所有权。该房屋原是金某从某公司承租的公房，一直由金某及其儿子李某一家三口居住。2008年金某去世后，该房屋几经转让，最终于2019年由王某取得所有权，其间，房屋始终由李某一家居住。王某为居住使用该房屋将李某一家诉至法院，要求终止其与李某一家的房屋租赁合同、李某将房屋腾空交还，并要求李某按照市场价格向其支付房屋租金。李某一家则认为基于买卖不破租赁的原则以及公房租赁的特殊性，其有权长期居住使用该房屋，仅同意按照原公有住宅租赁合同的租金标准向王某支付租金。
法院经审理认为，金某占有使用涉案房屋系基于公有住宅租赁合同，而非与王某之间的房屋租赁关系。金某去世后，李某一家三口作为房屋共居人，可以继续使用涉案房屋。王某虽然已取得房屋产权，但此前在涉案房屋上设立的权利义务不因产权人的变更而消灭，对新的产权人仍然具有约束力。因涉案房屋是金某承租的公有住房，李某一家三口作为共同居住人使用房屋，应按原公有住宅租赁合同记载的租金标准支付房屋租金。因此，王某的诉讼请求无法获得法院的支持。
本案的裁判原则体现了对承租人共同居住人的继续承租权的保护。民法典第七百三十二条规定，承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
就承租人的共同居住人的继续承租权来讲，首先房屋应当是共同居住生活的必要场所，是保障其基本生活的必要条件。其次是共同居住人具有使用房屋的持续性，在承租房屋居住的行为应是稳定的，并持续至承租人死亡时。共同居住人继受合同的，是对于原租赁合同权利义务的概括继受，共同居住人处于承租人的法律地位，应当按照原租赁合同确定的条件，如租金、租期等约定继续履行租赁合同。
民法典第七百三十二条对房屋承租人的共同居住人和共同经营人可以继受租赁合同的权利作出规定，该规定与原合同法第二百三十四条对于共同居住人的继续承租权的保护一脉相承，并且新增了关于保护共同经营人经营权的规定，更利于保障经营的稳定性，有利于增进社会效益。
（作者系北京市西城区人民法院法官助理，本报记者蒲晓磊整理）
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