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法治经纬
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□ 本报记者 杨傲多
物业公司上调物业服务收费标准，一批业主对此持有异议，自2017年7月起拒交物业费。近日，这起物业纠纷案经四川省自贡市贡井区人民法院法官的3次诉前调解，得以圆满结案：物业公司撤诉，居民补交了物业费。
近年来，物业纠纷持续高位运转。统计数据显示，四川法院2022年、2023年一审新收各类涉物业纠纷案件分别为69100件和66919件，2024年1月至9月一审新收25440件，同比降幅达44.95%，下降幅度居全国首位。
前端发力“减增量”
“没经过我们业主同意，他们凭什么涨价？”“物业公司说，涨价是业委会委托他们做的，我们怀疑有暗箱操作，不符合程序”“物业服务不到位，地下车库灰尘好多”“为什么水费里要交加压费”……
贡井区法院专委尹红梅印象深刻：2月中旬，她和法官助理第一次来到上述案件的所在小区时，被二三十位大妈围住，大家你一言我一语地诉说自己的困惑。
原来，2016年3月，物业公司与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定高层电梯住宅物业服务费用为每月1.3元/平方米。后双方于2017年8月根据业主大会表决结果签订《物业服务合同补充协议》，对原合同部分条款进行变更，自2017年9月起将案涉小区电梯住宅的物业服务收费标准上调为每月1.5元/平方米，并报当地住房和城乡建设主管部门备案。
此次变更涉及整个小区23栋住宅楼、800多户业主，部分业主不认可上调物业费，自2017年7月起拒绝支付物业费。2023年2月，因催收未果，物业公司诉至法院，请求判令该小区22名业主按约支付物业费。
走进小区，了解了群众的心声，尹红梅依托以自己名字命名的“红梅”党员法官工作室，积极推动召开由公安、住建、街道、社区等部门共同参与的工作联席会议，面对业主对涨价投票的质疑，请相关职能部门和街道办解封投票进行核实。
尹红梅向业主耐心释明业委会决定的法律效力，引导业主依照法定程序维权，理性表达诉求。考虑到该小区业委会之前已解散，为充分维护业主权益，贡井法院向社区提出尽快组织小区业主重新组建业委会的建议。
第二次来到该小区，结合业主提出的物业服务方面存在的问题，“红梅”法官单独与物业公司进行协调，告知关于物业服务人义务的法律规定，要求物业公司及时规范整改。同时，协调部分业主与物业公司开展调解，最终达成和解协议并及时履行完毕。
第三次来到该小区，尹红梅到小区地下车库核实业主反映灰尘多、设施陈旧不更新等现象。
“我们主动汇报，由各部门协同参与组织双方调解，最终促成物业公司与其余业主均达成和解协议，矛盾得到有效化解。”尹红梅说，针对小区业主反映的物业收费标准上调不合理、物业服务不到位等问题，贡井法院于2023年4月向当地住建局、街道办事处发送了关于核实合同变更备案情况、加强物业服务行业监管、充分发挥基层组织矛盾预防和前端化解作用的司法建议，得到建议对象的积极回应，有效发挥了司法建议“防再病”的作用。
四川省高级人民法院副院长吴涛认为，贡井法院坚持以“办案就是治理”的司法理念，将解纷工作的重心向前“推”，立足专业优势凝聚基层治理合力，用好司法建议补足基层治理短板，为更好支撑和服务“党委领导、政府主导、司法推动、社会参与”的综合治理新格局提供了参考典范。
规则引领“稳预期”
物业交接问题是当下物业服务领域的一个热点难点问题。实践中，不少物业服务人在物业服务合同终止后，采用“拒不退场”的方式强行提供物业服务，并要求业主支付物业费，进而引发纠纷。
四川省广安市武胜县某物业公司系某小区的前期物业服务人。2017年3月，该小区业委会向该公司函告将重新选定物业服务人，并邀请该公司积极参与竞标。该公司于2017年4月回函收悉，并表示前期物业服务合同于2017年6月10日自行终止。业委会按程序重新选聘物业服务人后，于2017年6月28日告知该公司及时办理交接事宜。2017年6月30日，业委会与新物业服务人签订《物业管理服务合同》。此后，该物业公司长期滞留案涉小区，致使新物业服务人无法进场服务。2023年7月，该公司因向业主收取物业费未果，向法院提起诉讼。
武胜县人民法院认为，某物业公司在前期物业服务合同终止后，未按业委会要求向新物业服务人履行交接义务，经明确告知法律后果后拒不退出物业服务区域，按照民法典第九百四十九条规定，其不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费用。对该公司诉求不予支持。
记者在采访中了解到，四川法院贴合涉物业纠纷批量化、流程化、标准化的特点，优化案件审理模式，规范诉讼指引、风险提示与诉调分流，推动涉物业纠纷解纷渠道畅通有序。同时，强化示范裁判作用。多地基层法院针对同一小区的涉物业纠纷，选择具有示范意义的代表性案件，通过精审形成判例或调解方案，促推批量类案快速化解，达到“以判促调、以教促治”。
成都市中级人民法院精炼物业类案件审理指南与规则要点，将同小区、同类型的个案办成示范案件，为后续产生的大量类案纠纷“打样”“打板”。2023年以来，以267件各类“首案”示范审理带动化解了同类型案件7515件，帮助纠纷当事人明确诉讼风险和稳定预期，达到“判决一案，治理一片”的效果。
此外，多地基层法院加大巡回审判力度，挑选一些邻里纠纷等群众感兴趣、具有典型教育意义的案件深入小区，巡回开庭、调解，并当庭宣判，就近开展以案说法。南充市嘉陵区人民法院推行“小区开庭+庭审直播+庭后宣讲”的诉中解纷模式，将庭审搬到群众的“家门口”，使辖区上百件物业服务合同纠纷止于诉前。
激活治理“谋长效”
在新能源汽车迅速发展的背景下，因安装汽车充电桩引发的涉物业纠纷呈高发态势。
程某某为成都某小区业主，购得该小区一地下停车位。2021年6月，因购入一辆新能源电动汽车，其拟在自购车位安装充电桩。小区物业公司同意了程某某的安装申请，要求支付“电力增容费”5500元，缴费说明记载有“车辆充电桩线路维护”字样。
程某某支付后认为，物业公司以收取该费用为同意其安装充电桩的前提条件，致使其不得不同意支付该费用，该费用的收取缺乏法律依据，遂要求该公司返还。经协商无果，程某某诉至法院。
审理法院认为，案涉充电桩安装过程中，物业公司并未实际对变压器进行增容，其收取的“电力增容费”实为车辆充电桩线路维护费用。而充电桩线路维护涉及对小区共用部位、共用设施设备的维护，有关权利义务应由小区全体业主共同确认。鉴于该物业公司的收费行为既缺乏行政部门的规定依据，亦未经业主大会决议或合同双方当事人协商，判令物业公司向程某某返还上述费用。
法院认为，业主合理使用产权车位安装汽车充电桩，只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，其有权合理利用小区建筑物的共有部分，包括公共配电容量、公共管道井等。物业服务人对此应予以积极配合、协助，不得主观地以“电容量不足”“存在安全隐患”等为理由拒绝业主的安装申请。
针对涉物业纠纷高发易发的特性，四川全省各级法院坚持主动服务，做到对物业服务合同纠纷案件不“一判了之”“案结了事”。针对审判中发现的问题以及案件背后反映的社会治理问题，就提高物业服务企业管理服务水平、加强业主反馈问题整治、做好信息公示公开等方面向物业服务企业、社区以及住建部门等单位发出司法建议108份，真正达到以个案促进良法善治，促推物业服务合同纠纷源头防治。
“一体推进纠纷源头减量与审判提质增效工作，将服务‘小物业’落到实处，切实回应好新时代人民群众的司法需求。”吴涛说，四川法院将继续强化源头治理和关口把控，秉持预防在先的工作理念，将解纷触角延伸到每个小区，实现“横向有协同、纵向有联动”。以“求极致”精神将诉前调解工作做到位，把矛盾纠纷在诉讼更前端化解掉。
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| 全省涉物业纠纷案何以大幅下降
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| 四川法院推动构建涉物业纠纷联动化解机制
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| （ 2024-11-19 ） 稿件来源： 法治日报法治经纬 |
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□ 本报记者 杨傲多
物业公司上调物业服务收费标准，一批业主对此持有异议，自2017年7月起拒交物业费。近日，这起物业纠纷案经四川省自贡市贡井区人民法院法官的3次诉前调解，得以圆满结案：物业公司撤诉，居民补交了物业费。
近年来，物业纠纷持续高位运转。统计数据显示，四川法院2022年、2023年一审新收各类涉物业纠纷案件分别为69100件和66919件，2024年1月至9月一审新收25440件，同比降幅达44.95%，下降幅度居全国首位。
前端发力“减增量”
“没经过我们业主同意，他们凭什么涨价？”“物业公司说，涨价是业委会委托他们做的，我们怀疑有暗箱操作，不符合程序”“物业服务不到位，地下车库灰尘好多”“为什么水费里要交加压费”……
贡井区法院专委尹红梅印象深刻：2月中旬，她和法官助理第一次来到上述案件的所在小区时，被二三十位大妈围住，大家你一言我一语地诉说自己的困惑。
原来，2016年3月，物业公司与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定高层电梯住宅物业服务费用为每月1.3元/平方米。后双方于2017年8月根据业主大会表决结果签订《物业服务合同补充协议》，对原合同部分条款进行变更，自2017年9月起将案涉小区电梯住宅的物业服务收费标准上调为每月1.5元/平方米，并报当地住房和城乡建设主管部门备案。
此次变更涉及整个小区23栋住宅楼、800多户业主，部分业主不认可上调物业费，自2017年7月起拒绝支付物业费。2023年2月，因催收未果，物业公司诉至法院，请求判令该小区22名业主按约支付物业费。
走进小区，了解了群众的心声，尹红梅依托以自己名字命名的“红梅”党员法官工作室，积极推动召开由公安、住建、街道、社区等部门共同参与的工作联席会议，面对业主对涨价投票的质疑，请相关职能部门和街道办解封投票进行核实。
尹红梅向业主耐心释明业委会决定的法律效力，引导业主依照法定程序维权，理性表达诉求。考虑到该小区业委会之前已解散，为充分维护业主权益，贡井法院向社区提出尽快组织小区业主重新组建业委会的建议。
第二次来到该小区，结合业主提出的物业服务方面存在的问题，“红梅”法官单独与物业公司进行协调，告知关于物业服务人义务的法律规定，要求物业公司及时规范整改。同时，协调部分业主与物业公司开展调解，最终达成和解协议并及时履行完毕。
第三次来到该小区，尹红梅到小区地下车库核实业主反映灰尘多、设施陈旧不更新等现象。
“我们主动汇报，由各部门协同参与组织双方调解，最终促成物业公司与其余业主均达成和解协议，矛盾得到有效化解。”尹红梅说，针对小区业主反映的物业收费标准上调不合理、物业服务不到位等问题，贡井法院于2023年4月向当地住建局、街道办事处发送了关于核实合同变更备案情况、加强物业服务行业监管、充分发挥基层组织矛盾预防和前端化解作用的司法建议，得到建议对象的积极回应，有效发挥了司法建议“防再病”的作用。
四川省高级人民法院副院长吴涛认为，贡井法院坚持以“办案就是治理”的司法理念，将解纷工作的重心向前“推”，立足专业优势凝聚基层治理合力，用好司法建议补足基层治理短板，为更好支撑和服务“党委领导、政府主导、司法推动、社会参与”的综合治理新格局提供了参考典范。
规则引领“稳预期”
物业交接问题是当下物业服务领域的一个热点难点问题。实践中，不少物业服务人在物业服务合同终止后，采用“拒不退场”的方式强行提供物业服务，并要求业主支付物业费，进而引发纠纷。
四川省广安市武胜县某物业公司系某小区的前期物业服务人。2017年3月，该小区业委会向该公司函告将重新选定物业服务人，并邀请该公司积极参与竞标。该公司于2017年4月回函收悉，并表示前期物业服务合同于2017年6月10日自行终止。业委会按程序重新选聘物业服务人后，于2017年6月28日告知该公司及时办理交接事宜。2017年6月30日，业委会与新物业服务人签订《物业管理服务合同》。此后，该物业公司长期滞留案涉小区，致使新物业服务人无法进场服务。2023年7月，该公司因向业主收取物业费未果，向法院提起诉讼。
武胜县人民法院认为，某物业公司在前期物业服务合同终止后，未按业委会要求向新物业服务人履行交接义务，经明确告知法律后果后拒不退出物业服务区域，按照民法典第九百四十九条规定，其不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费用。对该公司诉求不予支持。
记者在采访中了解到，四川法院贴合涉物业纠纷批量化、流程化、标准化的特点，优化案件审理模式，规范诉讼指引、风险提示与诉调分流，推动涉物业纠纷解纷渠道畅通有序。同时，强化示范裁判作用。多地基层法院针对同一小区的涉物业纠纷，选择具有示范意义的代表性案件，通过精审形成判例或调解方案，促推批量类案快速化解，达到“以判促调、以教促治”。
成都市中级人民法院精炼物业类案件审理指南与规则要点，将同小区、同类型的个案办成示范案件，为后续产生的大量类案纠纷“打样”“打板”。2023年以来，以267件各类“首案”示范审理带动化解了同类型案件7515件，帮助纠纷当事人明确诉讼风险和稳定预期，达到“判决一案，治理一片”的效果。
此外，多地基层法院加大巡回审判力度，挑选一些邻里纠纷等群众感兴趣、具有典型教育意义的案件深入小区，巡回开庭、调解，并当庭宣判，就近开展以案说法。南充市嘉陵区人民法院推行“小区开庭+庭审直播+庭后宣讲”的诉中解纷模式，将庭审搬到群众的“家门口”，使辖区上百件物业服务合同纠纷止于诉前。
激活治理“谋长效”
在新能源汽车迅速发展的背景下，因安装汽车充电桩引发的涉物业纠纷呈高发态势。
程某某为成都某小区业主，购得该小区一地下停车位。2021年6月，因购入一辆新能源电动汽车，其拟在自购车位安装充电桩。小区物业公司同意了程某某的安装申请，要求支付“电力增容费”5500元，缴费说明记载有“车辆充电桩线路维护”字样。
程某某支付后认为，物业公司以收取该费用为同意其安装充电桩的前提条件，致使其不得不同意支付该费用，该费用的收取缺乏法律依据，遂要求该公司返还。经协商无果，程某某诉至法院。
审理法院认为，案涉充电桩安装过程中，物业公司并未实际对变压器进行增容，其收取的“电力增容费”实为车辆充电桩线路维护费用。而充电桩线路维护涉及对小区共用部位、共用设施设备的维护，有关权利义务应由小区全体业主共同确认。鉴于该物业公司的收费行为既缺乏行政部门的规定依据，亦未经业主大会决议或合同双方当事人协商，判令物业公司向程某某返还上述费用。
法院认为，业主合理使用产权车位安装汽车充电桩，只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，其有权合理利用小区建筑物的共有部分，包括公共配电容量、公共管道井等。物业服务人对此应予以积极配合、协助，不得主观地以“电容量不足”“存在安全隐患”等为理由拒绝业主的安装申请。
针对涉物业纠纷高发易发的特性，四川全省各级法院坚持主动服务，做到对物业服务合同纠纷案件不“一判了之”“案结了事”。针对审判中发现的问题以及案件背后反映的社会治理问题，就提高物业服务企业管理服务水平、加强业主反馈问题整治、做好信息公示公开等方面向物业服务企业、社区以及住建部门等单位发出司法建议108份，真正达到以个案促进良法善治，促推物业服务合同纠纷源头防治。
“一体推进纠纷源头减量与审判提质增效工作，将服务‘小物业’落到实处，切实回应好新时代人民群众的司法需求。”吴涛说，四川法院将继续强化源头治理和关口把控，秉持预防在先的工作理念，将解纷触角延伸到每个小区，实现“横向有协同、纵向有联动”。以“求极致”精神将诉前调解工作做到位，把矛盾纠纷在诉讼更前端化解掉。
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