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| 法律服务·解读 |
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□ 本报记者 赵志锋
□ 本报通讯员 李双红
物业管理涉及千家万户人居质量，服务质量却是许多小区物业的短板。为解决社区治理难题和小区居民的“烦心事”，甘肃省兰州市新修订的《兰州市物业管理条例》中，创新增加物业管理党建引领、突发事件的物业管理责任新规、明确共用部位设施的划分等细则。
近日，兰州市政府新闻办召开新闻发布会通报，经甘肃省十三届人大常委会第二十次会议批准，新修订的《兰州市物业管理条例》（以下简称《条例》）于2021年3月1日施行。
“该《条例》的出台，标志着兰州市物业管理各项工作纳入了规范化、法治化轨道。”兰州市人大常委会副秘书长刘宗军说，今后，该市将建立物业管理信用体系，建立信息共享机制和联合惩戒机制，对物业服务企业进行动态监管。
增加物业管理党建引领
兰州市人大常委会副秘书长刘宗军认为，城市化进程加快，出现了一些亟待解决的问题。例如有些内容与民法典的规定不一致、部分条款操作性不强、业主大会和业主委员会建设滞后、对物业服务企业的监管措施有待完善等。因此，对原有的《条例》修订十分必要。
新修订的《条例》与民法典有关物业管理的规定进行了衔接。根据民法典对业主的建筑物区分所有权、相邻关系、侵权责任、合同等方面作出了的新规定。
“新修订的《条例》将原《条例》中与上位法不相符的规定进行了修改完善，使之与上位法保持一致。”刘宗军说。
据介绍，新修订的《条例》还增加了物业管理党建引领的内容。根据党的领导制度化和法治化的新要求，以及总结提升兰州市基层管理党建引领的实际经验，增加了构建党组织领导下的社区居民委员会（村民委员会）、业主委员会、物业管理委员会和物业服务企业议事协调机制等。
兰州市住建局副局长藏海峰表示，相关部门将依法加大查处力度，保障物业行业健康有序发展，物业服行业协会加强行业自律管理，规范行业行为，促进物业企业按照行业标准和《物业服务合同》约定做好服务，充分发挥“企业自主”作用。
坚持党建引领，切实发挥业主委员会作用，选好业主代表，积极引导广大业主参与小区管理，与物业管理形成良性互动，真正把小区建设成幸福和谐的美好家园。
“住改商”不得污染扰民
在市民关注的“住改商”、停车位、物业管理收费、公共设施划分方面，新修订的《条例》也明确了权责。
刘宗军介绍，“住改商”方面明确规定将住宅改变为经营性用房的，不得从事有污染、扰民和安全隐患的经营项目。而对停车位、物业管理收费、共用部位设施的划分，这次新修订的《条例》均予以明确，方便权责划分。
同时，新修订的《条例》对突发事件的物业管理责任作出了规定。在应对新冠肺炎疫情工作中，街道社区和物业公司联动，有针对性地采取防控措施，物业管理在突发事件应对中的作用尤为凸显。因此，增加了应对突发事件时物业管理各方承担的责任的规定。
刘宗军表示，新修订的《条例》删除了原《条例》中关于业主代表大会的规定，明确了业主大会筹备组的组建和解除程序，进一步明确了业主大会的职责，增加了业主大会确定业主委员会委员津贴或补助标准、对业主委员会主任实施任期、离任财务审计的规定。
据介绍，新修订的《条例》还对物业服务企业取消资质后的监管问题进行了完善。此次修订着重物业管理事中、事后的监管，增加了物业服务企业从业要求的规定，建立物业管理信用体系，建立信息共享机制和联合惩戒机制，对物业服务企业进行动态监管。
未经业主大会同意小区不得摆摊
此次修订着重物业管理事中、事后的监管。提出未经业主大会同意，小区不得设置营业摊点；不得许可或者默许他人利用共用部位；物业交付但没有实际入住的，由业主提出申请，按70%收取物业费；拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域内的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。
藏海峰表示，新修订的《条例》从立法目的、适用的范围、主管部门的职责、业主、业主组织和物业管理委员会的成立等作出规定；同时，围绕物业管理的物业服务、监督保障、法律责任等内容，理清了职责，明确了要求，界定了罚则，以往存在于业主与物业之间的不少焦点、热点、难点问题，将得以化解。
藏海峰告诉记者，按照《条例》相关规定，兰州市区（县）将建立全市统一的物业服务管理信用信息、业主电子共同决策等信息系统，完善物业服务信用信息管理办法，对物业服务人实行动态测评管理。
兰州市、区（县）住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府应当建立物业服务管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务人在物业服务管理活动中的投诉，应当及时受理，并将调查或者处理结果答复投诉人；属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知投诉人。
藏海峰表示，在加强物业服务市场监管方面，以贯彻《条例》为契机，进一步规范物业服务市场，落实地方政府物业管理属地责任，建立职责明确的物业管理机制切实形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作格局。建立完善服务质量评价体系和物业服务企业信用管理，鼓励优秀物业服务企业做大做强，逐步淘汰服务水平低、社会形象差的物业服务企业。
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| 兰州：业主未实际入住物业费可“打折”
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| （ 2021-03-28 ） 稿件来源： 法治日报法律服务·解读 |
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□ 本报记者 赵志锋
□ 本报通讯员 李双红
物业管理涉及千家万户人居质量，服务质量却是许多小区物业的短板。为解决社区治理难题和小区居民的“烦心事”，甘肃省兰州市新修订的《兰州市物业管理条例》中，创新增加物业管理党建引领、突发事件的物业管理责任新规、明确共用部位设施的划分等细则。
近日，兰州市政府新闻办召开新闻发布会通报，经甘肃省十三届人大常委会第二十次会议批准，新修订的《兰州市物业管理条例》（以下简称《条例》）于2021年3月1日施行。
“该《条例》的出台，标志着兰州市物业管理各项工作纳入了规范化、法治化轨道。”兰州市人大常委会副秘书长刘宗军说，今后，该市将建立物业管理信用体系，建立信息共享机制和联合惩戒机制，对物业服务企业进行动态监管。
增加物业管理党建引领
兰州市人大常委会副秘书长刘宗军认为，城市化进程加快，出现了一些亟待解决的问题。例如有些内容与民法典的规定不一致、部分条款操作性不强、业主大会和业主委员会建设滞后、对物业服务企业的监管措施有待完善等。因此，对原有的《条例》修订十分必要。
新修订的《条例》与民法典有关物业管理的规定进行了衔接。根据民法典对业主的建筑物区分所有权、相邻关系、侵权责任、合同等方面作出了的新规定。
“新修订的《条例》将原《条例》中与上位法不相符的规定进行了修改完善，使之与上位法保持一致。”刘宗军说。
据介绍，新修订的《条例》还增加了物业管理党建引领的内容。根据党的领导制度化和法治化的新要求，以及总结提升兰州市基层管理党建引领的实际经验，增加了构建党组织领导下的社区居民委员会（村民委员会）、业主委员会、物业管理委员会和物业服务企业议事协调机制等。
兰州市住建局副局长藏海峰表示，相关部门将依法加大查处力度，保障物业行业健康有序发展，物业服行业协会加强行业自律管理，规范行业行为，促进物业企业按照行业标准和《物业服务合同》约定做好服务，充分发挥“企业自主”作用。
坚持党建引领，切实发挥业主委员会作用，选好业主代表，积极引导广大业主参与小区管理，与物业管理形成良性互动，真正把小区建设成幸福和谐的美好家园。
“住改商”不得污染扰民
在市民关注的“住改商”、停车位、物业管理收费、公共设施划分方面，新修订的《条例》也明确了权责。
刘宗军介绍，“住改商”方面明确规定将住宅改变为经营性用房的，不得从事有污染、扰民和安全隐患的经营项目。而对停车位、物业管理收费、共用部位设施的划分，这次新修订的《条例》均予以明确，方便权责划分。
同时，新修订的《条例》对突发事件的物业管理责任作出了规定。在应对新冠肺炎疫情工作中，街道社区和物业公司联动，有针对性地采取防控措施，物业管理在突发事件应对中的作用尤为凸显。因此，增加了应对突发事件时物业管理各方承担的责任的规定。
刘宗军表示，新修订的《条例》删除了原《条例》中关于业主代表大会的规定，明确了业主大会筹备组的组建和解除程序，进一步明确了业主大会的职责，增加了业主大会确定业主委员会委员津贴或补助标准、对业主委员会主任实施任期、离任财务审计的规定。
据介绍，新修订的《条例》还对物业服务企业取消资质后的监管问题进行了完善。此次修订着重物业管理事中、事后的监管，增加了物业服务企业从业要求的规定，建立物业管理信用体系，建立信息共享机制和联合惩戒机制，对物业服务企业进行动态监管。
未经业主大会同意小区不得摆摊
此次修订着重物业管理事中、事后的监管。提出未经业主大会同意，小区不得设置营业摊点；不得许可或者默许他人利用共用部位；物业交付但没有实际入住的，由业主提出申请，按70%收取物业费；拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域内的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。
藏海峰表示，新修订的《条例》从立法目的、适用的范围、主管部门的职责、业主、业主组织和物业管理委员会的成立等作出规定；同时，围绕物业管理的物业服务、监督保障、法律责任等内容，理清了职责，明确了要求，界定了罚则，以往存在于业主与物业之间的不少焦点、热点、难点问题，将得以化解。
藏海峰告诉记者，按照《条例》相关规定，兰州市区（县）将建立全市统一的物业服务管理信用信息、业主电子共同决策等信息系统，完善物业服务信用信息管理办法，对物业服务人实行动态测评管理。
兰州市、区（县）住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府应当建立物业服务管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务人在物业服务管理活动中的投诉，应当及时受理，并将调查或者处理结果答复投诉人；属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知投诉人。
藏海峰表示，在加强物业服务市场监管方面，以贯彻《条例》为契机，进一步规范物业服务市场，落实地方政府物业管理属地责任，建立职责明确的物业管理机制切实形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作格局。建立完善服务质量评价体系和物业服务企业信用管理，鼓励优秀物业服务企业做大做强，逐步淘汰服务水平低、社会形象差的物业服务企业。
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