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人大立法
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本版面文章
· 影响亿万中国人房地产税如何征
· 房地产税立法应妥善处理热点问题
· 制定反校园欺凌专项法律

中央财经大学房地产法研究所所长尹飞:
房地产税立法应妥善处理热点问题

( 2018-04-17 ) 稿件来源: 法制日报人大立法
  □ 本报记者  朱宁宁
  按照落实税收法定的要求,作为新税种,房地产税的开征必须先立法,需要有法律规定。尽管实践中对于征收房地产税,我国已经积累了不少经验,但在具体立法过程中,仍有许多关键问题需要厘清。
  共有产权房、“两限房”、经济适用房等产权受限的房产如何征税?在已经缴纳了高昂土地出让金后,房地产税应如何实现公平?开征房地产税之后是否还需要缴纳物业费?
  “对于房地产税立法,我们需要冷静思索,进行客观、细致、全面、理性地系统性考量,而不要轻率作出规定。”中央财经大学房地产法研究所所长、中央财经大学法学院院长尹飞近日接受《法制日报》记者采访时指出,在房地产税相关立法过程中,应当妥善处理热点问题。
必须妥善界定房产范围
  尹飞认为,房地产税立法时必须妥善界定房产的范围。首先,目前我国房屋产权类型较多,实践中存在大量不完全的房屋产权。比如,所谓共有产权房、“两限房”等,这些房屋一定期限内不得上市交易,其权能受到一定限制。其次,形态多样的土地产权也直接影响房屋产权的完整性。如果土地使用权是通过出让形式取得,那么就会有权利期限的限制,比如,住宅用地最长不得超过70年,由于是有偿取得,建设在其上的房屋原则上可以自由流转。而集体土地和划拨用地并没有权利期限的问题,建设在其上的房屋流转受到限制。
  此外,对于建造在划拨土地上的房屋而言,尹飞认为其类型、历史渊源更是复杂,如何征税也需要认真考量。比如,作为对计划经济时期低工资的补偿的所谓房改房以及作为保障房一种的经济适用房,是否应当允许其入市交易都是值得商榷的。
  “在流转受到限制甚至严格限制的情况下,这种房产是否为真正意义上的财产?其如何估值并据以征税?”在尹飞看来,房地产税的征收如果完全不考虑这些因素,简单纳入征收范畴,显然过于草率。
  妥善处理房地产税和土地出让金的关系
  近年来,围绕房地产税的讨论很多,但其之所以千呼万唤不出来,有一个绕不过去的问题,就是过高的房价或者说过高的地价。
  尹飞指出,实际上,土地使用权出让金与房地产税二者之间的联系十分密切,无视土地出让金因素,轻率征收房地产税,对于支付了高额地价的业主来说,显然是不公平的。
  “作为一个理性的开发商拿地时,其报价的基础是将来购房者能够接受的房价。”尹飞具体举例说,在没有房地产税的情况下,买房人每平方米愿意出十万元,但是如果每年还要征收2%的房地产税,可能情况就会变化。“这种情况下,我们不能否认出让金与房地产税存在相当的互斥关系。已经支付了高额出让金的土地,至少在征收房地产税时应当考虑这一因素,适用较低税率或者设定相应的免征条件。”尹飞认为。 
  对于住宅建设用地使用权到期后如何处理这一焦点问题,尹飞观点十分明确,在他看来,一步到位直接征收房地产税可能是最好的选择。“这种做法其利在于:一是避免了自动无偿永久续期可能带来的国家土地所有权无法体现的问题。二是避免了房屋所有权无期限和土地使用权有期限的矛盾。三是一并解决了续期续多久的问题。四是避免了可能造成的社会不公。五是解决了如果续期收费权利人拒不缴纳的问题。”
  此外,对于小产权房以及集体建设用地上建造、符合城乡规划而且安全上又没有任何问题的房屋,尹飞认为也可以采用相同思路。“对于这些房产,无需再进行征收、补交出让金,可以通过房地产税解决问题。”
妥善处理房地产税和物业费关系
  房地产税立法时还有一个需要仔细考量的问题,就是如何处理其与物业费的关系。“如果开征房地产税,就必须要界定清楚其与物业费的关系。换言之,物业服务中的内容,哪些应该交给政府来维护,哪些可以交给物业公司来提供服务,这些都需要进一步划清。否则就会出现业主在缴纳了房地产税之后,还要缴纳物业费,去承担本应由政府来承担的开支,客观上造成双重征税的局面。这一点在立法时也必须认真考虑。”尹飞说。

   
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