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人大立法
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辽宁拟全面修订物业管理条例
人防工程车位不得出售附赠

( 2017-08-29 ) 稿件来源: 法制日报人大立法
  □ 本报记者  韩宇
  辽宁省十二届人大常委会第三十五次会议近日审议了《辽宁省物业管理条例(修订草案)》,其中规定,物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的,租赁期限不得超过3年。
对“物”管理转向为“人”服务
  “2008年11月28日,辽宁省人大常委会颁布了《辽宁省物业管理条例》,该条例对规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,发挥了重要作用。”辽宁省住房和城乡建设厅厅长魏举峰介绍,随着住房制度改革的不断深化和城镇化加快发展,辽宁省物业管理呈现出一些新情况、新问题,条例已经不能适应物业管理工作的需要,为了促进物业服务业的健康发展,有必要对条例进行全面修订。
  现代物业管理要求从对“物”的管理向为“人”的服务转变。为此,修订草案在三个方面作出了相关规定:一是为了督促业主委员会正确执行业主大会决定,设立了业主监事会制度。二是为了及时解决物业管理中的矛盾纠纷,建立了物业管理纠纷调处机制。三是为了提高物业服务水平,建立对物业服务企业的考核和评估制度。
  此外,修订草案还推动物业管理工作重心下移。为了落实好街道办事处、乡镇人民政府和居(村)民委员在物业管理中的责任,修订草案规定,街道办事处、乡镇人民政府履行下列职责:指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;协调和指导老旧小区物业管理工作;协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;负责业主大会、业主委员会备案工作;法律、法规规定的其他职责。
解决业委会“四难”问题
  根据物权法第八十三条第一款规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
  为了尊重和维护业主的合法权益,修订草案规定,经业主或者业主大会决定,在物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的监督指导下,业主可以对物业设施自行管理。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他特定要求的设施设备,应当委托专业机构维修和养护。
  魏举峰说,物权法和国务院《物业管理条例》规定了业主通过设立业主大会并选举业主委员会管理物业的基本制度,但有关规定较为原则,各方面普遍反映业主大会、业主委员会筹备难、开会难、履职难、换届难。
  为此,修订草案完善了业主大会和业主委员会的规定,明确了筹备成立首次业主大会条件、首次业主大会会议筹备组组成和职责;对业主大会的职责作了完善;对业主大会会议的启动程序、会议形式和表决办法等进行了完善;对业主委员会职责和义务作了更具体的规定;对业主委员会会议的召开程序、换届选举程序、委员资格、委员调整等作了规定。
  以业主委员会职责和义务为例,修订草案规定,业主委员会履行下列职责:执行业主大会的决定和决议;召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;组织和监督专项维修资金的筹集和使用;调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;业主大会赋予的其他职责。
规范专项维修资金使用
  为了解决专项维修资金使用难和续筹难的问题,修订草案对专项维修资金的交纳、使用、补交、续交作了具体规定,其中明确,业主应当在办理房屋入住手续或者不动产所有权登记时,将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户,在国家规定的保修期届满后未出售的物业,由建设单位先行交存专项维修资金。住宅专项维修资金的使用,经业主大会决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即根据管理规约的规定,持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积1/3以下且占总人数1/3以下的,视为表决通过。未建立首期住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的,业主应当按照国家和省的相关规定、管理规约和业主大会的决定,及时补建或者再次筹集住宅专项维修资金。
  修订草案还规定了危及安全情形下,专项维修资金的使用,其中明确,保修期满后,发生下列危及安全情形之一,需要使用专项维修资金的,由业主委员会、相关业主提出应急处置方案,或者物业服务企业提出建议,经业主委员会、相关业主同意,并报专项维修资金代管或者监管部门审核后,直接申请使用:屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全的;消防设施损坏的;公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;楼体外立面有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;其他危及房屋安全的情形。应急维修费用应当向业主公示,并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专用面积分摊列支。
  修订草案还明确了车库、车位的管理和使用。一是明确规定规划、消防、公安机关交通管理等行政主管部门对物业管理区域停车位施划的指导。二是对建设单位出售、出租车位、车库作了规定。三是对将人民防空工程平时用作停车位的管理、使用、收费等作了规定,明确应当向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的,租赁期限不得超过3年。

   
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