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· 房屋消费者物权期待权在执行异议之诉中的保护

房屋消费者物权期待权在执行异议之诉中的保护

( 2017-07-19 ) 稿件来源: 法制日报法学院
【裁判要旨】
  □ 汤莉婷
  在执行程序中,基于对消费者生存权的维护,赋予消费者对买受房屋享有排除另案执行效力的物权期待权。
  具体应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九之规定,在满足法定条件情况下,房屋消费者物权期待权可排除另案强制执行。
【相关法条】
  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人原因未办理过户登记。第二十九条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
【案情概况】
  2009年12月1日,史雪莹与房地产商明丰公司签订了《“滇池泊屋”房产认购协议》,约定史雪莹向明丰公司认购“滇池泊屋”4栋1单元0501号房产一套,面积142.03平方米,单价每平米5600元,总价795368元。协议同时还约定了双方的其他权利义务。2010年5月15日,明丰公司向史雪莹出具收款发票,载明收到史雪莹支付的购房款795368元。2013年11月5日,明丰公司因与华融资产云南分公司金融不良债权纠纷一案,经云南省高级人民法院作出生效判决一份,依据该判决,华融资产云南分公司向法院申请强制执行。而后法院作出执行裁定书,查封、扣押、冻结了被执行人明丰公司名下的财产,其中即包含本案史雪莹认购的房产。据此,史雪莹以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议,经执行法院驳回其异议请求后,史雪莹依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条之规定,以华融资产云南分公司、明丰公司作为被告提起本案案外人执行异议之诉。经法院判决认定,史雪莹享有案涉房屋的物权期待权,在另案执行中不得执行涉案房产。
【规则解析】
  案外人执行异议之诉系《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》中明确规定的执行异议之诉的一种类型,是指案外人以其对执行标的物享有足以排除执行的权利,向执行法院提起对申请执行人(有时可包括被执行人)的诉讼,旨在阻止对执行标的物的强制执行,以维护自身合法权益。本案史雪莹提起的诉讼,即属于此种情形。史雪莹作为华融资产云南分公司与明丰公司执行案的案外人,认为查封的房产系其向明丰公司所购,已签订合同、交纳全款,仅因明丰公司原因未办理物权登记手续。其已享有案涉房产的物权期待权。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定,其已完全符合相关条件,可以排除另案执行。而华融资产云南分公司则认为,本案情形应适用上述规定第二十八条,史雪莹并不满足该条款规定条件,不应排除另案执行。二十八条适用的前提是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”;二十九条是指“买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议”。两者的根本区别在于:二十九条明确限定被执行人为房地产开发企业,那么二十八条的被执行人则为除房地产开发企业之外的其他主体,换言之,二十九条异议指向的标的物必须是房地产经营者所开发的商品房,严格来说,仅限于一手房买卖;其次,从二十九条立法目的来看,其保护的对象必须是消费者。该条第(二)项明确:所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。此种情形下的消费者应限定于其购房是直接用于满足生活居住需要,而非用于经营或牟利。且买受人消费者在被执行房屋所在地长期居住,在该地点名下无其他能够用于居住的房屋;第三,二十八条与二十九条对所付房款的比例要求不同。二十九条要求交付50%以上的购房款;二十八条要求交付全款或交付部分后剩余价款按法院要求交付执行。就本案查明的事实:一、被执行房屋系登记在房地产开发企业明丰公司名下的商品房;二、史雪莹在另案查封该房产之前与明丰公司签订了认购协议;三、史雪莹提交房管部门出具的证明,证实其名下在被执行案涉房产所在地无其他用于居住的房屋。依上述事实判断,本案应当适用二十九条的规定,逐一审查史雪莹之请求是否符合该条所列三项条件。其中,对第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”,对于时间节点容易判断,而审判实践中,何为“合法有效的书面买卖合同”是认定的难点。本案的认购协议并非规范文本的商品房销售合同,亦未办理销售合同备案、网签或者预登记手续。但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》的相关规定,本案认购协议明确了当事人名称、商品房基本状况、位置、房号、价款、交付方式,且史雪莹已依约交付全额款项。该认购协议已经具备商品房买卖合同基本要素,应予认定为合法有效的书面买卖合同。此外,史雪莹的诉请亦符合二十九条第(二)、(三)项规定条件,故史雪莹对案涉房屋享有物权期待权,该民事权益足以排除执行。作为新类型案件,案外人提起异议的原因和理由各不相同,所对应适用的法律规定亦不相同,仅就本案涉及的二十八条和二十九条而言,是关于物权期待权的具体规定。二十八条针对的是无过错不动产买受人物权期待权;二十九条专指消费者物权期待权。二十九条适用范围严格限定在一手商品房买卖过程中的买受人(消费者),二十八条应为除此之外的其他不动产买卖买受人。虽然二十九条的适用范围要小于二十八条,但从具体的保护条件来看,二十九条的适用条件又要宽于二十八条。究其原因在于,立法保护的对象和基础不同,消费者物权期待权有其深刻的社会基础。在房价日益高企的当下社会,大多数消费者倾其一生积蓄购买房产,其居住生存权的价值更能够获取广泛的社会理解与支持,在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(法释【2002】16号)》》中明确,建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权,但不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。因此,另案金钱债权的行使也不能对抗购房消费者。在执行异议程序中引入相关理念,亦是为了更好地解决民生问题,保护消费者合法权益。
  (作者单位:云南省高级人民法院)

   
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